Caparra confirmatoria e penitenziale: differenze e importi

Caparra e acconto: tre figure distinte

Nel linguaggio comune «caparra» e «acconto» si usano come sinonimi. Per la legge non lo sono. Il Codice Civile disciplina due caparre, la confirmatoria (art. 1385) e la penitenziale (art. 1386), e accanto a loro c'è l'acconto sul prezzo, che non ha una norma propria e segue le regole generali dei contratti.

Nella compravendita di una casa la differenza pesa soprattutto se qualcosa va storto. Da come si qualifica la somma versata al compromesso dipende che cosa si può pretendere quando una delle parti si tira indietro, e in parte anche quanto si paga alla registrazione del preliminare.

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

È la somma di denaro (o di altre cose fungibili) che una parte consegna all'altra quando il contratto viene concluso. Le situazioni possibili sono tre.

Se il contratto va a buon fine

Al rogito la caparra si restituisce oppure si imputa alla prestazione dovuta. Nella compravendita si imputa quasi sempre al prezzo: chi ha versato 25.000 € al compromesso ne paga 25.000 in meno al rogito.

Se non adempie chi l'ha versata (di solito l'acquirente)

Il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra, senza dover dimostrare quanto danno ha subito. È una liquidazione del danno fissata in anticipo.

Se non adempie chi l'ha ricevuta (di solito il venditore)

L'acquirente può recedere e pretendere il doppio della caparra. Anche qui non deve provare il danno.

Il recesso presuppone un inadempimento vero. Un ritardo di pochi giorni, o una mancanza di scarsa importanza, di solito non basta per trattenere la caparra o chiederne il doppio.

L'alternativa: esecuzione o risoluzione

La parte che ha rispettato i patti non è obbligata a recedere. L'art. 1385, comma 3, le consente di chiedere l'esecuzione del contratto, che per un preliminare significa una sentenza che ne produce gli effetti (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione, con il risarcimento del danno secondo le regole generali. In questo secondo caso il danno va provato, e può risultare più alto o più basso della caparra.

Le due strade si escludono. Chi sceglie di recedere si accontenta della caparra o del doppio; chi sceglie la risoluzione rinuncia a quella cifra fissa e deve dimostrare il danno. È questa scelta a rendere la caparra confirmatoria lo strumento più usato nei preliminari di compravendita.

La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.)

Funziona in un altro modo. Si ha quando il contratto dà a una o a entrambe le parti il diritto di recedere, e la caparra è il prezzo di quel recesso: chi l'ha versata può uscire dal contratto perdendola, chi l'ha ricevuta può uscire restituendo il doppio.

Chi esercita il recesso non è inadempiente, sta usando un diritto che il contratto gli dà. Per questo l'altra parte riceve la caparra, o il doppio, e nient'altro: non può chiedere l'esecuzione del contratto né un risarcimento ulteriore.

Nella compravendita di una casa è poco usata, perché chi compra di solito vuole poter ottenere il trasferimento anche contro un venditore che ci ripensa, e con una caparra penitenziale, se il diritto di recesso spetta anche a lui, il venditore può sciogliersi pagando il doppio.

Le tre figure a confronto

Quanto versare

La legge non fissa né un minimo né un massimo: l'importo si negozia. Gli interessi delle due parti tirano in direzioni opposte, e conviene averli chiari prima di sedersi al tavolo.

L'acquirente ha interesse a una caparra contenuta. Se è lui a non poter più comprare, per esempio perché la banca non concede il mutuo e il preliminare non prevede una condizione che lo protegga, è quella la somma che rischia di perdere.

Il venditore ha interesse al contrario: una caparra alta è quello che trattiene se l'acquirente si ritira, e scoraggia i ripensamenti. Lo stesso importo, però, è anche quello che dovrebbe restituire raddoppiato se fosse lui a tirarsi indietro.

Non tutto quello che si versa prima del rogito deve essere caparra. Il preliminare può prevedere una caparra e, separatamente, uno o più acconti: la caparra è la somma che si rischia (o che si incassa) se l'affare salta, gli acconti anticipano il prezzo e, se il contratto non si conclude, si restituiscono.

Le imposte sul preliminare

Il preliminare di compravendita va registrato entro 30 giorni dalla firma, con l'imposta di registro fissa di 200 € e l'imposta di bollo: 16 € ogni quattro facciate (e comunque ogni 100 righe) se è una scrittura privata, 155 € forfettari se è un atto notarile trascritto (art. 10 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 per il registro, Tariffa allegata al D.P.R. 642/1972 per il bollo). A queste si aggiunge un'imposta proporzionale sulle somme versate:

• caparra confirmatoria: 0,5% dell'importo, o la minore imposta che sarà dovuta sul definitivo;
• acconti sul prezzo non soggetti a IVA: 0,5% dell'importo, alla stessa condizione. Fino al 31 dicembre 2024 era il 3%: l'aliquota è stata allineata a quella della caparra dal D.Lgs. 139/2024, per gli atti dal 1° gennaio 2025;
• caparra penitenziale: 3% dell'importo, secondo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate, che la chiedono già alla registrazione del preliminare.

Se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA, l'acconto è un corrispettivo: il venditore emette fattura con l'IVA, e sull'acconto non si paga registro proporzionale. La caparra confirmatoria invece resta fuori dall'IVA, perché ha funzione di risarcimento, e sconta lo 0,5%.

L'imposta proporzionale pagata su caparra confirmatoria e acconti, di norma, non è un costo in più: la nota all'art. 10 della Tariffa la imputa all'imposta principale dovuta per il definitivo, quindi al rogito si scomputa. Se però l'imposta già pagata sul preliminare supera l'imposta di registro dovuta sul definitivo, come può succedere nella vendita soggetta a IVA, dove il registro è in misura fissa, l'eccedenza si chiede a rimborso all'Agenzia delle Entrate entro tre anni dalla registrazione del definitivo (Circolare 18/E del 29 maggio 2013, par. 3.1). Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.

Un esempio

Compravendita di prima casa da un privato, prezzo 250.000 €, rendita catastale 1.200 €, caparra confirmatoria di 25.000 € versata con un preliminare in forma di scrittura privata.

Al totale si aggiunge il bollo, 16 € ogni quattro facciate (e comunque ogni 100 righe).

Al rogito, in prezzo-valore, l'imposta di registro si calcola sul valore catastale: 1.200 € × 115,5 = 138.600 €, e il 2% dà 2.772 €. Da questa cifra si tolgono i 125 € già pagati sulla caparra, e restano 2.647 €. I 200 € fissi del preliminare invece non si recuperano. Il resto dei costi del rogito, onorario compreso, si può stimare con il calcolatore delle spese notarili per la compravendita.

Come scrivere la clausola

Il nome dato alla somma nel contratto non basta a qualificarla: conta ciò che le parti hanno voluto, letto nell'intero accordo. Ma la regola da tenere a mente è un'altra. Nel dubbio, i giudici tendono a qualificare la somma come acconto sul prezzo, e un acconto si restituisce senza raddoppi né trattenute: per questo il contratto deve dire espressamente che si tratta di caparra.

Una clausola scritta bene dice quindi:

• la natura della somma (caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto);
• l'importo e come viene pagato, con un mezzo tracciabile come il bonifico o l'assegno non trasferibile;
• che al rogito la somma sarà imputata al prezzo.

Per il resto del contenuto del compromesso, e per quando conviene trascriverlo, c'è la guida sul contratto preliminare dal notaio.