Costo notaio acquisto box o garage: pertinenza, C/6 e 2%-9%

Box, garage o posto auto: costo rapido per l'acquisto

Il costo notarile per acquistare un box auto, un garage o un posto auto scoperto dipende prima di tutto da una domanda: sarà una pertinenza dell'abitazione, oppure un acquisto non pertinenziale? Nel primo caso, se hai i requisiti prima casa e non hai già usato l'agevolazione per un altro C/6, il registro è il 2% sul valore catastale. Nel secondo caso, da venditore privato, il registro sale al 9%.

Per molti box con rendita bassa entrambe le aliquote finiscono comunque nel minimo di registro da 1.000 €. La differenza diventa visibile quando la rendita catastale cresce: per questo negli esempi sotto trovi sia il caso piccolo sia quello in cui la pertinenza produce un risparmio concreto.

Il box auto come pertinenza dell'abitazione

Un box auto (categoria catastale C/6) può essere considerato pertinenza dell'abitazione principale ai sensi dell'art. 817 del codice civile, quando è destinato in modo durevole al servizio dell'abitazione stessa. La legge ammette l'agevolazione prima casa per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2: magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte)
• C/6: stalle, scuderie e rimesse (autorimesse, box, posti auto)
• C/7: tettoie chiuse o aperte

Se l'acquirente possiede i requisiti prima casa e non ha già acquistato con l'agevolazione un'altra pertinenza della stessa categoria catastale, il box auto beneficia delle aliquote ridotte.

Acquisto contestuale all'abitazione

Quando il box auto viene acquistato contestualmente all'abitazione e nello stesso atto notarile, il vantaggio è duplice:

1. Si applica l'aliquota ridotta (2% come prima casa anziché 9%)
2. Si risparmia sull'onorario del notaio, poiché le due unità sono trasferite in un unico atto

Acquisto separato come pertinenza

Il box auto può essere acquistato anche con atto separato e successivo all'acquisto dell'abitazione. L'agevolazione prima casa si applica ugualmente, purché:

• l'acquirente dichiari nell'atto il vincolo pertinenziale con l'abitazione principale;
• l'abitazione sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa;
• non sia già stata acquistata un'altra pertinenza della stessa categoria C/6 con l'agevolazione.

Acquisto autonomo (senza vincolo pertinenziale)

Se il box auto viene acquistato come unità immobiliare autonoma, ad esempio per uso investimento, oppure se l'acquirente ha già un'altra pertinenza C/6 agevolata, da venditore privato si applica il registro ordinario al 9%. Se invece la vendita è da impresa e il box C/6 non è pertinenza di un'abitazione, va trattato come fabbricato strumentale: l'inquadramento IVA e le imposte ipotecaria/catastale seguono le regole chiarite dalla Circolare AdE 22/E/2013.

Diverso è il box acquistato come pertinenza di un'abitazione non prima casa: non ha l'agevolazione prima casa, ma resta collegato a un immobile abitativo. In pratica il notaio deve qualificare espressamente il caso in atto: "garage" non basta, contano vincolo pertinenziale, categoria catastale e tipo di venditore.

Confronto dei costi

Dati: box auto con rendita catastale di 80 euro, acquistato da persona fisica.

Come pertinenza prima casa

Valore catastale: 80 × 115,5 = 9.240 euro

L'imposta di registro calcolata (184,80 euro) è inferiore al minimo di 1.000 euro, che si applica automaticamente.

Come acquisto autonomo (seconda casa)

Valore catastale: 80 × 126 = 10.080 euro

In questo caso specifico, entrambe le aliquote (2% e 9%) producono un risultato inferiore al minimo di 1.000 euro. La differenza tra acquisto agevolato e non agevolato emerge solo per garage con rendite catastali più elevate.

Per un box auto con rendita catastale di 200 euro la situazione cambia:

• Prima casa: 200 × 115,5 = 23.100 → registro 2% = 462 euro → si applica il minimo di 1.000 euro
• Seconda casa: 200 × 126 = 25.200 → registro 9% = 2.268 euro

In questo secondo caso, il risparmio dell'agevolazione è di 1.268 euro sulla sola imposta di registro.

Acquisto box auto dal costruttore

Se il box auto viene acquistato dal costruttore con vendita soggetta a IVA, bisogna distinguere tra pertinenza abitativa e C/6 isolato:

Per un box auto del prezzo di 25.000 euro acquistato come pertinenza prima casa, l'IVA agevolata al 4% ammonta a 1.000 euro. Se lo stesso box è pertinenza abitativa ordinaria con IVA al 10%, l'IVA sale a 2.500 euro. Se invece è un C/6 isolato e strumentale, la logica non è quella della pertinenza: entrano in gioco IVA ordinaria e imposte ipotecaria/catastale proporzionali.

Esiste inoltre una detrazione IRPEF del 50% dell'IVA pagata per l'acquisto di box auto pertinenziali di nuova costruzione (art. 16-bis TUIR, comma 1, lett. d), limitatamente alle spese di costruzione documentate dal costruttore. La detrazione si riferisce al costo di costruzione del box, non al prezzo di vendita.

Domande Frequenti

Posso avere due box auto come pertinenza prima casa?

No, l'agevolazione prima casa per le pertinenze ammette un solo immobile per ciascuna categoria catastale. Poiché i box auto rientrano tutti nella categoria C/6, è possibile acquistare con l'agevolazione un solo box auto. Un eventuale secondo box auto verrà tassato con le aliquote ordinarie.

Conviene acquistare il box nello stesso atto dell'abitazione?

Sì, l'acquisto contestuale nello stesso atto consente di risparmiare sull'onorario del notaio. Se i due immobili vengono trasferiti con atti separati, l'acquirente paga due onorari distinti, due serie di visure e due serie di copie conformi.

Il box auto influisce sul calcolo IMU della prima casa?

Le pertinenze dell'abitazione principale (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7) sono assimilate all'abitazione principale ai fini IMU e beneficiano dell'esenzione prevista per la prima casa. Un secondo box auto nella stessa categoria C/6 è invece soggetto a IMU ordinaria.

Sfrutta il calcolatore gratuito per calcolare le spese di acquisto del box auto inserendo la rendita catastale e il tipo di acquisto.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
• Agenzia delle Entrate - Agevolazioni prima casa e pertinenze
• Art. 817 c.c. - Pertinenze