Box, garage o posto auto: costo rapido per l'acquisto
Il costo notarile per acquistare un box auto, un garage o un posto auto scoperto dipende prima di tutto da una domanda: sarà una pertinenza dell'abitazione, oppure un acquisto non pertinenziale? Nel primo caso, se hai i requisiti prima casa e non hai già usato l'agevolazione per un altro C/6, il registro è il 2% sul valore catastale. Nel secondo caso, da venditore privato, il registro sale al 9%.
Per molti box con rendita bassa entrambe le aliquote finiscono comunque nel minimo di registro da 1.000 €. La differenza diventa visibile quando la rendita catastale cresce: per questo negli esempi sotto trovi sia il caso piccolo sia quello in cui la pertinenza produce un risparmio concreto.
Il box auto come pertinenza dell'abitazione
Un box auto (categoria catastale C/6) può essere considerato pertinenza dell'abitazione principale ai sensi dell'art. 817 del codice civile, quando è destinato in modo durevole al servizio dell'abitazione stessa. La legge ammette l'agevolazione prima casa per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2: magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte)
- C/6: stalle, scuderie e rimesse (autorimesse, box, posti auto)
- C/7: tettoie chiuse o aperte
Se l'acquirente possiede i requisiti prima casa e non ha già acquistato con l'agevolazione un'altra pertinenza della stessa categoria catastale, il box auto beneficia delle aliquote ridotte.
Acquisto contestuale all'abitazione
Quando il box auto viene acquistato contestualmente all'abitazione e nello stesso atto notarile, il vantaggio è duplice:
- Si applica l'aliquota ridotta (2% come prima casa anziché 9%)
- Si risparmia sull'onorario del notaio, poiché le due unità sono trasferite in un unico atto
Acquisto separato come pertinenza
Il box auto può essere acquistato anche con atto separato e successivo all'acquisto dell'abitazione. L'agevolazione prima casa si applica ugualmente, purché:
- l'acquirente dichiari nell'atto il vincolo pertinenziale con l'abitazione principale;
- l'abitazione sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa;
- non sia già stata acquistata un'altra pertinenza della stessa categoria C/6 con l'agevolazione.
Acquisto autonomo (senza vincolo pertinenziale)
Se il box auto viene acquistato come unità immobiliare autonoma, ad esempio per uso investimento, oppure se l'acquirente ha già un'altra pertinenza C/6 agevolata, da venditore privato si applica il registro ordinario al 9%. Se invece la vendita è da impresa e il box C/6 non è pertinenza di un'abitazione, va trattato come fabbricato strumentale: l'inquadramento IVA e le imposte ipotecaria/catastale seguono le regole chiarite dalla Circolare AdE 22/E/2013.
Diverso è il box acquistato come pertinenza di un'abitazione non prima casa: non ha l'agevolazione prima casa, ma resta collegato a un immobile abitativo. In pratica il notaio deve qualificare espressamente il caso in atto: "garage" non basta, contano vincolo pertinenziale, categoria catastale e tipo di venditore.
Confronto dei costi
Dati: box auto con rendita catastale di 80 euro, acquistato da persona fisica.
Come pertinenza prima casa
Valore catastale: 80 × 115,5 = 9.240 euro
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (2% di 9.240) | 1.000,00 euro (minimo) |
| Imposta catastale | 50,00 euro |
| Imposta ipotecaria | 50,00 euro |
| Tassa d'archivio (stima) | 38,00 euro |
| Totale imposte | 1.138,00 euro |
L'imposta di registro calcolata (184,80 euro) è inferiore al minimo di 1.000 euro, che si applica automaticamente.
Come acquisto autonomo (seconda casa)
Valore catastale: 80 × 126 = 10.080 euro
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (9% di 10.080) | 1.000,00 euro (minimo) |
| Imposta catastale | 50,00 euro |
| Imposta ipotecaria | 50,00 euro |
| Tassa d'archivio (stima) | 38,00 euro |
| Totale imposte | 1.138,00 euro |
In questo caso specifico, entrambe le aliquote (2% e 9%) producono un risultato inferiore al minimo di 1.000 euro. La differenza tra acquisto agevolato e non agevolato emerge solo per garage con rendite catastali più elevate.
Per un box auto con rendita catastale di 200 euro la situazione cambia:
- Prima casa: 200 × 115,5 = 23.100 → registro 2% = 462 euro → si applica il minimo di 1.000 euro
- Seconda casa: 200 × 126 = 25.200 → registro 9% = 2.268 euro
In questo secondo caso, il risparmio dell'agevolazione è di 1.268 euro sulla sola imposta di registro.
Acquisto box auto dal costruttore
Se il box auto viene acquistato dal costruttore con vendita soggetta a IVA, bisogna distinguere tra pertinenza abitativa e C/6 isolato:
| Voce | Pertinenza abitativa | Box C/6 isolato |
|---|---|---|
| IVA | 4% se pertinenza prima casa; 10% se pertinenza abitativa ordinaria non di lusso | 22% se cessione imponibile come fabbricato strumentale |
| Registro | 200 euro | 200 euro |
| Catastale | 200 euro | 1% proporzionale se strumentale imponibile/esente |
| Ipotecaria | 200 euro | 3% proporzionale se strumentale imponibile/esente |
Per un box auto del prezzo di 25.000 euro acquistato come pertinenza prima casa, l'IVA agevolata al 4% ammonta a 1.000 euro. Se lo stesso box è pertinenza abitativa ordinaria con IVA al 10%, l'IVA sale a 2.500 euro. Se invece è un C/6 isolato e strumentale, la logica non è quella della pertinenza: entrano in gioco IVA ordinaria e imposte ipotecaria/catastale proporzionali.
Esiste inoltre una detrazione IRPEF sulle spese di realizzazione del box pertinenziale di nuova costruzione (art. 16-bis, comma 1, lett. d, TUIR), documentate dal costruttore, entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare e ripartita in dieci quote annuali. La detrazione non si calcola sull'IVA pagata né sul prezzo di vendita, ma sul costo di costruzione del box come attestato dall'impresa. Nel 2026 l'aliquota è del 50% solo se il box è pertinenza dell'abitazione principale, mentre scende al 36% per le pertinenze di altri immobili (L. 199/2025).
Domande Frequenti
Posso avere due box auto come pertinenza prima casa?
No, l'agevolazione prima casa per le pertinenze ammette un solo immobile per ciascuna categoria catastale. Poiché i box auto rientrano tutti nella categoria C/6, è possibile acquistare con l'agevolazione un solo box auto. Un eventuale secondo box auto verrà tassato con le aliquote ordinarie.
Conviene acquistare il box nello stesso atto dell'abitazione?
Sì, l'acquisto contestuale nello stesso atto consente di risparmiare sull'onorario del notaio. Se i due immobili vengono trasferiti con atti separati, l'acquirente paga due onorari distinti, due serie di visure e due serie di copie conformi.
Il box auto influisce sul calcolo IMU della prima casa?
Le pertinenze dell'abitazione principale (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7) sono assimilate all'abitazione principale ai fini IMU e beneficiano dell'esenzione prevista per la prima casa. Un secondo box auto nella stessa categoria C/6 è invece soggetto a IMU ordinaria.
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Fonti e riferimenti normativi: