Costo notaio box, garage o posto auto: pertinenza e imposte

Box, garage o posto auto: costo rapido per l'acquisto

Il costo notarile per acquistare un box auto, un garage o un posto auto scoperto dipende prima di tutto da una domanda: sarà una pertinenza dell'abitazione, oppure un acquisto non pertinenziale? Nel primo caso, se hai i requisiti prima casa e non hai già usato l'agevolazione per un altro C/6, il registro è il 2% sul valore catastale. Nel secondo caso, da venditore privato, il registro sale al 9% e si calcola sul prezzo, perché il prezzo-valore copre solo le abitazioni e le loro pertinenze.

Per molti box pertinenziali con rendita bassa entrambe le aliquote finiscono comunque nel minimo di registro da 1.000 €. La differenza diventa visibile quando la rendita cresce, oppure quando il vincolo pertinenziale manca: negli esempi sotto trovi tutti e tre i casi.

Il box auto come pertinenza dell'abitazione

Un box auto (categoria catastale C/6) può essere considerato pertinenza della casa acquistata con l'agevolazione prima casa (art. 817 c.c.), quando è destinato in modo durevole al servizio dell'abitazione stessa. La legge ammette l'agevolazione prima casa per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C/2: magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte)
• C/6: stalle, scuderie e rimesse (autorimesse, box, posti auto)
• C/7: tettoie chiuse o aperte

Se l'acquirente possiede i requisiti prima casa e non ha già acquistato con l'agevolazione un'altra pertinenza della stessa categoria catastale, il box auto beneficia delle aliquote ridotte.

Acquisto contestuale all'abitazione

Quando il box auto viene acquistato contestualmente all'abitazione e nello stesso atto notarile, il vantaggio è duplice:

1. Le imposte si pagano una volta sola: il valore catastale del box si somma a quello della casa, il minimo di registro di 1.000 € non si paga una seconda volta e le imposte ipotecaria e catastale restano 50 € ciascuna per l'intero atto (Circolare 2/E del 21 febbraio 2014, par. 7.1.2). Con un atto separato, il box dell'esempio qui sotto costa da solo 1.119,30 € di imposte e tasse
2. Si risparmia sull'onorario del notaio, poiché le due unità sono trasferite in un unico atto

Acquisto separato come pertinenza

Il box auto può essere acquistato anche con atto separato e successivo all'acquisto dell'abitazione. L'agevolazione prima casa si applica ugualmente, purché:

• l'acquirente dichiari nell'atto il vincolo pertinenziale con l'abitazione acquistata con l'agevolazione;
• l'abitazione sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa;
• non sia già stata acquistata un'altra pertinenza della stessa categoria C/6 con l'agevolazione.

Acquisto autonomo (senza vincolo pertinenziale)

Se il box auto viene acquistato come unità immobiliare autonoma, ad esempio per uso investimento, da venditore privato si applica il registro ordinario al 9% sul prezzo dichiarato. Se invece è pertinenza di un'abitazione ma l'acquirente ha già un'altra pertinenza C/6 agevolata, resta il 9%, calcolato però sul valore catastale. Se invece la vendita è da impresa e il box C/6 non è pertinenza di un'abitazione, va trattato come fabbricato strumentale: l'inquadramento IVA e le imposte ipotecaria/catastale seguono le regole chiarite dalla Circolare AdE 22/E/2013.

Diverso è il box acquistato come pertinenza di un'abitazione non prima casa: non ha l'agevolazione prima casa, ma resta collegato a un immobile abitativo. In pratica il notaio deve qualificare espressamente il caso in atto: "garage" non basta, contano vincolo pertinenziale, categoria catastale e tipo di venditore.

Confronto dei costi

Dati: box auto con rendita catastale di 80 €, pagato 25.000 € a un venditore privato.

Come pertinenza della prima casa

Valore catastale: 80 × 115,5 = 9.240 €

L'imposta di registro calcolata (184,80 €) è inferiore al minimo di 1.000 €, che si applica automaticamente. Lo stesso minimo scatta se il box è pertinenza di una casa che non è la prima: il 9% di 10.080 € (80 × 126) fa 907,20 €, e il conto di imposte e tasse resta 1.119,30 €.

Come acquisto autonomo, senza vincolo pertinenziale

Qui cambia la base, non solo l'aliquota. Il prezzo-valore vale per le abitazioni e per le loro pertinenze: un box comprato da solo, senza legarlo a una casa, si tassa sul prezzo dichiarato.

Dichiarare il vincolo pertinenziale, quando c'è davvero, vale quindi 1.258,20 € di imposte e tasse su questo box. La tassa d'archivio segue il prezzo in entrambi i casi (D.M. 265/2012) e cala del 30% solo in prezzo-valore.

Con una rendita di 200 € il vincolo pertinenziale non basta più a pareggiare prima e seconda casa:

• Pertinenza della prima casa: 200 × 115,5 = 23.100 → registro 2% = 462 € → si applica il minimo di 1.000 €
• Pertinenza di una casa non prima: 200 × 126 = 25.200 → registro 9% = 2.268 €

In questo secondo caso, il risparmio dell'agevolazione è di 1.268 € sulla sola imposta di registro.

Acquisto box auto dal costruttore

Se il box auto viene acquistato dal costruttore con vendita soggetta a IVA, bisogna distinguere tra pertinenza abitativa e C/6 isolato:

Per un box auto del prezzo di 25.000 € acquistato come pertinenza prima casa, l'IVA agevolata al 4% ammonta a 1.000 €. Se lo stesso box è pertinenza abitativa ordinaria con IVA al 10%, l'IVA sale a 2.500 €. Se invece è un C/6 isolato e strumentale, la logica non è quella della pertinenza: entrano in gioco l'IVA al 22% e le imposte ipotecaria/catastale proporzionali. L'IVA scende al 10% se il box sta in un fabbricato "Tupini", cioè un edificio di case di abitazione non di lusso che può comprendere anche uffici e negozi, e a cederlo è l'impresa costruttrice (D.P.R. 633/1972, Tabella A, parte III, n. 127-undecies).

Esiste inoltre una detrazione IRPEF sulle spese di realizzazione del box pertinenziale di nuova costruzione (art. 16-bis, comma 1, lett. d, TUIR), documentate dal costruttore e ripartita in dieci quote annuali. La detrazione non si calcola sul prezzo di vendita, ma sulle sole spese di realizzazione del box attestate dall'impresa (esclusi i costi accessori). Per le spese sostenute dal 2025 al 2027 il limite è di 96.000 € per unità immobiliare; per quelle del 2026 l'aliquota è del 50% solo se il box è pertinenza dell'abitazione principale, e del 36% per le pertinenze di altri immobili; nel 2027 le due misure scendono al 36% e al 30% (art. 16, comma 1, D.L. 63/2013, come modificato dalla L. 199/2025).

Domande frequenti

Posso avere due box auto come pertinenza prima casa?

No, l'agevolazione prima casa per le pertinenze ammette un solo immobile per ciascuna categoria catastale. Poiché i box auto rientrano tutti nella categoria C/6, con l'agevolazione se ne compra uno solo. Un eventuale secondo box auto verrà tassato con le aliquote ordinarie.

Conviene acquistare il box nello stesso atto dell'abitazione?

Sì. Nello stesso atto il box aggiunge alla casa solo la propria quota di imposta di registro, senza un secondo minimo di 1.000 € e senza altre imposte ipotecaria e catastale; con un atto separato, da un venditore privato, paga da solo almeno il minimo. In più si risparmia sull'onorario del notaio: se i due immobili vengono trasferiti con atti separati, l'acquirente paga due onorari distinti, due serie di visure e due serie di copie conformi.

Il box auto influisce sul calcolo IMU della prima casa?

Le pertinenze dell'abitazione principale (una per ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7) sono esenti dall'IMU come l'abitazione principale, tranne quando la casa è accatastata A/1, A/8 o A/9 (art. 1, commi 740-741, L. 160/2019). Un secondo box auto nella stessa categoria C/6 è invece soggetto a IMU ordinaria.

Sfrutta il calcolatore gratuito per calcolare le spese di acquisto del box auto inserendo la rendita catastale e il tipo di acquisto.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
• Agenzia delle Entrate - Agevolazioni prima casa e pertinenze
• Art. 817 c.c. - Pertinenze
• D.M. 265/2012 - Tassa d'archivio notarile