Documenti per il mutuo ristrutturazione

Verifica del mutuatario, dei coobbligati e del titolare effettivo contro le liste UE di soggetti sanzionati (Reg. 833/2014 e atti collegati).

Dove si ottiene

A cura dello studio notarile tramite banche dati dedicate (EU Consolidated List, OFAC). Prassi consolidata dal 2022 richiamata dal CNN nello Studio 1-2024/B. Lo screening copre anche i familiari stretti e i soggetti collegati del mutuatario persona giuridica.

Costo indicativo

Gratuito (a carico dello studio notarile)

Validità

Valido alla data dell'atto

Se manca

Il notaio che stipula un atto con una parte in lista sanzionati è penalmente responsabile (art. 2 Reg. UE 833/2014). Esito positivo dello screening comporta astensione obbligatoria e segnalazione.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Modulo fornito dallo studio notarile che raccoglie i dati identificativi del mutuatario, degli eventuali coobbligati e dei garanti ai fini dell'obbligo antiriciclaggio.

Dove si ottiene

Fornito direttamente dallo studio notarile prima della stipula. Va compilato e firmato dal mutuatario e da eventuali coobbligati/garanti. Il notaio verifica un documento d'identità in corso di validità e conserva copia del modulo per 10 anni ex art. 31 D.Lgs. 231/2007.

Costo indicativo

Gratuito (a cura dello studio notarile)

Validità

Valido per l'atto in corso

Se manca

Senza adeguata verifica il notaio non può rogare l'atto (art. 42 D.Lgs. 231/2007 — obbligo di astensione). Sanzioni amministrative da 2.000 € a 50.000 € a carico dello studio per inadempimento dell'obbligo.

Fonte: Normativa antiriciclaggio · Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49)

Autodichiarazione del mutuatario sulla provvista utilizzata per la parte di prezzo non coperta dal mutuo: anticipo al venditore, caparra, eventuale integrazione versata in atto.

Dove si ottiene

Compilata dal mutuatario su modulo dello studio. Indica la fonte dei fondi diversi dal mutuo (risparmi, liquidazione TFR, eredità, vendita precedente immobile, donazione familiare) e conserva evidenza documentale (estratti conto, atti di provenienza, bonifici). Il mutuo in sé è tracciato dalla banca e non richiede dichiarazione separata.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

Se l'origine dei fondi dell'anticipo non è tracciabile il notaio può sospendere l'atto e segnalare l'operazione all'Unità di Informazione Finanziaria di Banca d'Italia (art. 35 D.Lgs. 231/2007).

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Autodichiarazione del mutuatario, dei coobbligati e dei garanti sullo svolgimento di cariche pubbliche rilevanti, proprie o di familiari stretti.

Dove si ottiene

Compilata su modulo dello studio, che elenca nel dettaglio i familiari da dichiarare (coniuge/parte unione civile, figli, genitori). Se risulti PEP, il notaio e la banca effettuano verifiche rafforzate sui fondi e sull'origine dell'operazione (art. 24 D.Lgs. 231/2007).

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

In assenza di dichiarazione il notaio deve comunque condurre la verifica rafforzata. La parte che dichiara il falso risponde penalmente ex art. 76 DPR 445/2000 (dichiarazioni mendaci).

Fonte: Normativa antiriciclaggio · Testo Unico documentazione amministrativa (autocertificazioni)

Carta d'identità, passaporto o patente in corso di validità del mutuatario, necessari al notaio per l'identificazione in atto.

Dove si ottiene

Rilasciati da Comune (carta d'identità elettronica, validità 10 anni), Questura (passaporto, validità 10 anni) o Motorizzazione (patente). Da esibire in originale al notaio. Chi è privo di documento IT può presentare un documento di identificazione rilasciato dal Paese di origine.

Costo indicativo

CIE €22,21; passaporto €116,00

Validità

Fino a scadenza stampata sul documento

Se manca

Senza documento d'identità valido il notaio non può identificare la parte e l'atto non è ricevibile (art. 49 L. 89/1913). Rinvio della stipula.

Fonte: Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49) · Normativa antiriciclaggio

Tessera sanitaria o certificato di attribuzione del codice fiscale del mutuatario.

Dove si ottiene

Rilasciato gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate (DPR 605/1973). Per chi ha tessera sanitaria in corso di validità basta quella; per i non residenti l'Agenzia rilascia un certificato di attribuzione cartaceo.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Permanente

Se manca

Il codice fiscale è dato obbligatorio dell'atto e della registrazione telematica. Senza non è possibile procedere.

Fonte: Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49)

Dichiarazioni fiscali degli ultimi due anni con relative ricevute di trasmissione, utili a confermare la capacità reddituale complessiva del mutuatario.

Dove si ottiene

Scaricabili dal cassetto fiscale dell'Agenzia delle Entrate o richiesti al CAF/commercialista. La banca considera il reddito complessivo netto, anche quando diverso da quello di lavoro.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Ultimi 2 periodi d'imposta

Se manca

Senza dichiarazioni la banca non può ricostruire il reddito complessivo e valutare la sostenibilità della rata.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Movimenti del conto corrente principale del mutuatario per verificare flussi, risparmi e regolarità dei pagamenti.

Dove si ottiene

Home banking o filiale della banca di riferimento. Se la banca erogante è diversa da quella del conto principale, sono necessari gli estratti in formato PDF con logo e intestatario leggibili.

Costo indicativo

Gratuito (scarico online)

Validità

Ultimi 12 mesi

Se manca

Gli estratti conto sono indicatori chiave di solvibilità; senza di essi la banca non può completare l'istruttoria.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Visura dell'immobile con identificativi catastali, intestazione, rendita, dati di classamento e consistenza.

Dove si ottiene

Agenzia delle Entrate — servizi telematici (SISTER o cassetto fiscale) o presso un CAF/studio abilitato. Il notaio la richiede direttamente ed eventualmente ne gira copia alla banca per la perizia.

Costo indicativo

€1,35 per unità

Validità

3-6 mesi (prassi)

Se manca

Senza visura aggiornata non è possibile individuare correttamente l'immobile né iscrivere ipoteca.

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

Disegno in scala dell'unità immobiliare depositato in catasto, da confrontare con lo stato dei luoghi per verificare la conformità oggettiva.

Dove si ottiene

Agenzia delle Entrate — Territorio (SISTER) per gli intestatari o loro delegati. Il notaio la richiede e compara con lo stato di fatto o con la relazione tecnica asseverata fornita dal mutuatario.

Costo indicativo

€1,35

Validità

Aggiornata alla data dell'atto

Se manca

L'atto di mutuo stipulato senza planimetria conforme è nullo ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 (norma estesa a tutti gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali, ipoteca inclusa).

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

Ultimo atto di acquisto dell'immobile (compravendita, successione, donazione, costruzione) e catena dei titoli per almeno 20 anni.

Dove si ottiene

Copia conforme richiesta al notaio che ha stipulato l'atto originario oppure all'Archivio Notarile. Per la catena ventennale il notaio accede alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se l'immobile proviene da successione, serve copia della dichiarazione di successione registrata.

Costo indicativo

€50-150 (copie + ricerche ventennali)

Validità

Permanente

Se manca

Senza titolo di provenienza non è possibile iscrivere ipoteca (art. 2826 c.c.). La banca rifiuta l'erogazione.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Certificato energetico dell'immobile (classe A4-G) firmato da un tecnico abilitato, obbligatorio per gli atti di compravendita e di locazione; la banca lo richiede anche per il mutuo.

Dove si ottiene

Rilasciato da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito) iscritto all'albo regionale dei certificatori energetici. Da produrre a cura del mutuatario se il mutuo non è contestuale alla compravendita (in quel caso è il venditore).

Costo indicativo

€150-300

Validità

10 anni salvo interventi

Se manca

Sanzione amministrativa €3.000-18.000 (D.Lgs. 192/2005 art. 15). Atto valido ma irregolare; la banca può sospendere l'erogazione finché l'APE non è allegato.

Fonte: Prestazione energetica in edilizia (APE)

Ispezione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per verificare l'assenza di ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.

Dove si ottiene

Richiesta dal notaio tramite SISTER o presso la Conservatoria competente. L'ispezione copre gli ultimi 20 anni di formalità e conferma che l'immobile sia giuridicamente libero per l'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca.

Costo indicativo

€9,45 per nota

Validità

Alla data dell'atto

Se manca

Formalità pregiudizievoli non scoperte possono bloccare l'efficacia del privilegio ipotecario della banca.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Attestazione del mutuatario (o del tecnico abilitato) che planimetria e dati catastali corrispondono allo stato di fatto dell'immobile.

Dove si ottiene

Resa in atto dal mutuatario ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985. Per fabbricati con modifiche interne non regolarizzate serve preventiva sanatoria/variazione catastale; un tecnico abilitato può firmare una relazione asseverata a supporto.

Costo indicativo

Gratuito (eventuale tecnico €200-500)

Validità

Alla data dell'atto

Se manca

Senza la dichiarazione il notaio non può stipulare (nullità ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985).

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

Estremi dei titoli edilizi dichiarati in atto: permesso di costruire, concessione, SCIA, CILA, condono o sanatoria edilizia per fabbricati edificati dopo il 1° settembre 1967.

Dove si ottiene

Ufficio Tecnico del Comune dove si trova l'immobile, anche tramite accesso agli atti. Per immobili anteriori al 1967 basta una dichiarazione sostitutiva. Il Decreto Salva Casa 2024 (DL 69/2024) ha allargato le tolleranze costruttive senza eliminare la necessità delle menzioni.

Costo indicativo

€50-300 (diritti di accesso agli atti)

Validità

Permanente (salvo interventi successivi)

Se manca

La mancanza delle menzioni comporta nullità dell'atto ex art. 46 DPR 380/2001. Per gli atti di ipoteca la giurisprudenza consolidata estende la sanzione.

Fonte: Testo Unico dell'edilizia

Relazione tecnica del perito bancario che determina il valore di mercato dell'immobile secondo gli standard ABI-Tecnoborsa.

Dove si ottiene

Commissionata direttamente dalla banca a perito convenzionato; il costo è riaddebitato al mutuatario in sede di delibera. La perizia include sopralluogo, confronto con valori OMI, verifica della conformità catastale e urbanistica e calcolo del valore cauzionale.

Costo indicativo

€250-400

Validità

6 mesi (prassi)

Se manca

Senza perizia la banca non può determinare il LTV e non delibera il finanziamento. La stipula è impossibile.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Atto interno della banca che approva il finanziamento indicando importo, durata, tasso e condizioni essenziali. Vincola la banca una volta accettata dal mutuatario.

Dove si ottiene

Rilasciata dalla banca al termine dell'istruttoria, solitamente tramite PEC o consegna in filiale. Il notaio la consulta per verificare coerenza con il contratto firmato in atto. La delibera ha di norma validità 90 giorni — se decade, l'istruttoria va rinnovata.

Costo indicativo

Gratuita

Validità

Tipicamente 90 giorni

Se manca

Senza delibera vincolante nessuna banca procede alla stipula. Il notaio non può rogare il mutuo.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Bozza del contratto predisposta dalla banca, da rivedere con calma prima della stipula. Include importo, durata, tasso (fisso/variabile), piano di ammortamento, clausole di estinzione anticipata e garanzie accessorie.

Dove si ottiene

Trasmessa dalla banca o dal notaio almeno qualche giorno prima della stipula. L'art. 117 TUB impone la forma scritta a pena di nullità e la consegna al cliente del testo integrale. La bozza è soggetta a modifiche finali solo su richiesta espressa.

Costo indicativo

Gratuita

Validità

Fino alla stipula

Se manca

La forma scritta è prevista a pena di nullità relativa (art. 117 c. 3 TUB); in assenza si applica il tasso sostitutivo dei BOT annuali (art. 117 c. 7).

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Modulo armonizzato a livello UE con TAN, TAEG, ISC, costo totale del credito e simulazioni di rischio cambio/tasso, consegnato almeno 7 giorni prima della stipula.

Dove si ottiene

Rilasciato dalla banca secondo il modello ESIS (European Standardised Information Sheet) previsto dalla Direttiva MCD 2014/17/UE (recepita con D.Lgs. 72/2016) e dalle Disposizioni Banca d'Italia sulla Trasparenza. Il mutuatario ha diritto a un periodo di riflessione di 7 giorni prima di accettare. Dal 20 novembre 2026 la Direttiva CCD II (2023/2225/UE) aggiorna il perimetro informativo per i mutui < 100.000 €.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

7 giorni dall'emissione

Se manca

Senza ESIS il mutuatario non ha la comparabilità imposta dalla MCD. La banca è soggetta a sanzioni Banca d'Italia e il contratto è passibile di nullità parziale.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga · Credito immobiliare ai consumatori — trasparenza ESIS, merito, TAEG · Credito ai consumatori — obblighi TAEG, documento SECCI, mutui < €100k

Tabella che indica, rata per rata, la quota capitale, la quota interessi e il debito residuo. Alla francese (rata costante) è quello di gran lunga più diffuso.

Dove si ottiene

Fornito dalla banca insieme alla bozza di contratto. Per i mutui a tasso variabile il piano è indicativo alla data di emissione e si aggiorna a ogni variazione del parametro di riferimento (tipicamente Euribor).

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Allegato al contratto di mutuo

Se manca

Senza piano di ammortamento il mutuatario non è in grado di valutare l'impegno rata per rata. Il notaio ne richiede l'allegazione al contratto.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Documento formale depositato in Conservatoria con cui si iscrive l'ipoteca a favore della banca. Indica importo capitale, accessori, durata e grado dell'ipoteca.

Dove si ottiene

Predisposta dal notaio e trasmessa telematicamente alla Conservatoria dei Registri Immobiliari contestualmente all'atto. L'iscrizione è eseguita entro pochi giorni. L'ipoteca dura 20 anni dall'iscrizione, rinnovabile (art. 2847 c.c.).

Costo indicativo

Imposta ipotecaria 2% sul capitale garantito + tassa ipotecaria €35 + bolli

Validità

20 anni rinnovabili (art. 2847 c.c.)

Se manca

Senza iscrizione la banca non ha privilegio sul bene (artt. 2808, 2827 c.c.): il mutuo resta chirografario e la banca rifiuta l'erogazione.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Somma per la quale si iscrive l'ipoteca: prassi bancaria tra il 150% e il 200% del capitale, per coprire interessi e spese ex art. 2855 c.c.

Dove si ottiene

Indicata direttamente dalla banca nell'atto di mutuo. La determinazione dell'ammontare è libera entro il limite del valore dell'immobile periziato, ma deve coprire capitale, interessi non decorsi (art. 2855 c.c.) ed eventuali spese.

Costo indicativo

Nessun costo specifico

Validità

Allegato all'atto

Se manca

Un'iscrizione sottodimensionata non copre interessi e spese accessorie; una sovradimensionata aumenta l'imposta ipotecaria dovuta.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Contratto assicurativo a copertura di scoppio, incendio e rischi accessori, con durata pari al mutuo e vincolo a favore della banca quale beneficiario vincolatario.

Dove si ottiene

Sottoscrivibile con qualunque compagnia assicurativa autorizzata IVASS. Il capitale assicurato deve riflettere il valore di ricostruzione (non quello di mercato) stimato dal perito bancario. Il premio può essere rateale o in unica soluzione all'atto.

Costo indicativo

€100-300/anno o 1.000-3.000 € in unica soluzione per tutta la durata del mutuo

Validità

Pari al piano di ammortamento

Se manca

Senza polizza e vincolo la banca non procede all'erogazione. In caso di sinistro dopo l'erogazione, la banca può invocare l'inadempimento contrattuale.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Preventivo standardizzato delle polizze offerte dalla banca, consegnato al cliente ai sensi del Regolamento IVASS 41/2018 art. 28 per permettere il confronto con offerte alternative sul mercato.

Dove si ottiene

Consegnato dalla banca o dall'intermediario assicurativo almeno 7 giorni prima della stipula. Puoi scegliere liberamente una compagnia diversa; in quel caso la polizza deve rispettare le coperture minime indicate nel contratto di mutuo.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

7 giorni prima della stipula

Se manca

La banca che non consegna il preventivo comparabile è passibile di sanzioni IVASS. Il cliente conserva comunque il diritto di scegliere liberamente la compagnia.

Fonte: Informativa precontrattuale e comparatore polizze abbinate al mutuo

Appendice alla polizza che nomina la banca quale vincolatario: in caso di sinistro l'indennizzo è corrisposto alla banca fino a concorrenza del capitale residuo del mutuo.

Dove si ottiene

Rilasciata dalla compagnia assicurativa su richiesta della banca. Va presentata in originale al notaio o alla banca prima della stipula. Se la polizza non ha un'appendice autonoma, il vincolo è incorporato nelle condizioni di polizza.

Costo indicativo

Gratuita

Validità

Contestuale alla polizza

Se manca

Senza vincolo a favore della banca l'indennizzo in caso di sinistro andrebbe all'assicurato, non alla banca: l'erogazione viene sospesa.

Fonte: Testo Unico Bancario — credito immobiliare, trasparenza, surroga

Regime fiscale unico che assorbe imposte di registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'atto di mutuo e sulle operazioni collegate. Aliquota 0,25% per la prima casa, 2% negli altri casi, 0% per la surroga a titolo gratuito.

Dove si ottiene

La banca applica l'imposta in fase di erogazione come sostituto d'imposta (art. 17 DPR 601/1973) e la versa all'Agenzia delle Entrate. Il mutuatario non paga direttamente ma vede l'imposta trattenuta dall'importo netto erogato. L'aliquota dipende dallo scenario: vai al dettaglio prima-casa o fondiario per gli scenari agevolati.

Costo indicativo

0,25% prima casa / 2% altri mutui / 0% surroga (L. 40/2007)

Validità

Al momento dell'erogazione

Se manca

Se la banca omette il versamento l'Agenzia delle Entrate sanziona la banca come sostituto d'imposta; il mutuatario non ha responsabilità dirette ma può subire conseguenze indirette in caso di rettifica (ricalcolo aliquota, sanzioni su eventuali dichiarazioni non veritiere).

Fonte: Imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio-lungo termine · Testo Unico dell'imposta di registro

Dettaglio dell'imposta sostitutiva calcolata sul capitale mutuato e trattenuta dalla banca al momento dell'erogazione per essere riversata all'Agenzia delle Entrate.

Dove si ottiene

Riportata nell'atto di mutuo e nella contabile di erogazione della banca. L'aliquota applicata deve essere coerente con la dichiarazione prima casa (o sua assenza); eventuali scelte errate possono essere rettificate entro termini stretti.

Costo indicativo

0,25% del capitale per prima casa; 2% negli altri casi

Validità

Al momento dell'erogazione

Se manca

Mancata applicazione o applicazione errata dell'imposta è sanzionata dall'Agenzia delle Entrate in sede di controllo; responsabile è la banca come sostituto d'imposta.

Fonte: Imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio-lungo termine