Parcella del notaio: come si compone e come verificarla

La parcella del notaio mette insieme soldi che vanno in quattro posti diversi: allo studio, allo Stato, all'Archivio notarile e a chi rilascia visure e certificati. Solo la prima parte è un prezzo che si tratta. Leggerla significa separare le voci, controllare quelle che la legge fissa e confrontare con il preventivo quella che lo studio ha scelto.

Il compenso si pattuisce, ma per iscritto e prima

Le tariffe delle professioni regolamentate, notai compresi, sono state abrogate dall'art. 9 del D.L. 1/2012 (convertito dalla L. 27/2012). Il compenso si pattuisce al conferimento dell'incarico, e il comma 4 vuole che la misura sia resa nota prima, con un preventivo di massima che indichi tutte le voci di costo, comprese spese, oneri e contributi. Dal 29 agosto 2017 lo si deve fare «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale» (L. 124/2017, art. 1, c. 150), anche se il cliente non lo chiede.

I Principi di deontologia del Consiglio Nazionale del Notariato, nel testo in vigore dal 2025 e modificato dal 25 maggio 2026, aggiungono due cose utili a chi riceve la parcella. Il preventivo si fa dopo un esame, anche sommario, dei documenti e indica analiticamente compenso, spese, oneri, contributi e IVA (art. 37). E lo si può aggiornare al termine dell'istruttoria, perché il cliente possa versare entro la data dell'atto i tributi e le anticipazioni oltre al compenso (art. 46).

Poi ci sono i parametri del D.M. 20 luglio 2012, n. 140, che spesso vengono presentati come una tariffa nascosta. Non lo sono: servono al giudice che deve liquidare un compenso «in difetto di accordo tra le parti» (art. 1, c. 1). Per i notai il riferimento è il valore del bene indicato nell'atto (art. 31), su cui si applica una percentuale compresa in una forbice, che il giudice può superare in più o in meno per natura, difficoltà, urgenza e risultato della prestazione (art. 32). Le soglie non sono vincolanti nemmeno per lui (art. 1, c. 7). E se il notaio non prova di aver dato il preventivo, il giudice lo valuta a suo sfavore (art. 1, c. 6).

Un limite al ribasso esiste, ma riguarda pochi clienti. La L. 49/2023 sull'equo compenso rende nullo un compenso inferiore ai parametri solo verso banche, assicurazioni, imprese con più di cinquanta dipendenti o più di 10 milioni di ricavi e pubblica amministrazione (artt. 2 e 3), e l'art. 59 dei Principi di deontologia lo applica ai notai negli stessi termini. Per chi compra casa da privato un minimo di legge non c'è.

Le quattro voci, e chi riceve ogni euro

L'onorario è il compenso dello studio, con l'IVA al 22%, ed è l'unica voce che si confronta davvero tra due notai. Per avere un ordine di grandezza, il nostro calcolatore lo stima sul prezzo con una scala (1% sotto i 150.000 €, 0,8% da 150.000 a meno di 500.000 €, 0,5% da 500.000 € in su) e un minimo di 1.500 €, ridotto del 30% quando l'acquirente chiede il prezzo-valore, perché così fa la prassi; per il mutuo usa lo 0,6% dell'importo con un minimo di 500 €. Sono ipotesi del calcolatore, non un listino. Se lo studio indica a parte un rimborso forfettario delle spese generali, nel confronto va sommato all'onorario: non è un'anticipazione documentata, e per la stessa ragione sconta l'IVA.

Le imposte vanno allo Stato. Il notaio le incassa e le versa quando registra l'atto, entro trenta giorni (art. 13 D.P.R. 131/1986). Lo fa da responsabile d'imposta, non da sostituto: l'art. 57 lo obbliga in solido con le parti, ed è per questo che lo studio chiede le somme prima della stipula; la sua responsabilità non copre però le imposte complementari e suppletive (art. 57, c. 2). Nell'acquisto da privato sono il registro al 2% (prima casa) o al 9%, con un minimo di 1.000 €, sul valore catastale se si chiede il prezzo-valore e altrimenti sul prezzo, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Dal costruttore in regime IVA l'IVA si paga al venditore con il prezzo e in parcella non compare; restano 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, 230 € di bollo, 35 € di tassa ipotecaria e 55 € di voltura. Sul mutuo l'imposta sostitutiva (0,25%, o 2% per la casa senza requisiti prima casa) la liquida e la versa la banca (art. 20 D.P.R. 601/1973), che di solito la trattiene sull'importo erogato: in parcella resta la tassa ipotecaria di 35 €.

Le anticipazioni sono ciò che lo studio paga per conto del cliente: visure catastali e ipotecarie, certificati, spedizioni. Il calcolatore non le stima, perché cambiano da pratica a pratica. C'è poi la tassa d'archivio, che va all'Archivio notarile: il 10% di un parametro che cresce a scaglioni con il valore dichiarato nell'atto (D.M. 265/2012, artt. 2 e 7 e Tabella A). In prezzo-valore cala nella stessa proporzione dell'onorario, e sul mutuo si prende il parametro del maggiore fra capitale e ipoteca: per intero su un mutuo ordinario, al 50% sul credito fondiario, che è la forma tipica del mutuo casa con ipoteca di primo grado (Tabella B). Per una casa di valore corrente sono decine di euro; superano i cento solo oltre il milione.

L'IVA si applica all'onorario e non alle imposte. Non si applica nemmeno alle anticipazioni fatte in nome e per conto del cliente, purché documentate (art. 15, primo comma, n. 3, D.P.R. 633/1972). Una spesa che lo studio sostiene a nome proprio e poi riaddebita, invece, entra nella base imponibile. Per la deontologia notarile, non specificare in modo documentato anticipazioni e onorari, o emettere fatture irregolari, è illecita concorrenza (art. 18 dei Principi).

Un esempio: casa e mutuo lo stesso giorno

Prima casa comprata da un privato a 150.000 €, rendita catastale 650 €, prezzo-valore chiesto in atto, con un mutuo di 120.000 €. Sono due atti, e il nostro calcolatore stima:

Sulla compravendita le imposte sono 1.601,50 €, poco più della metà del totale; l'onorario (1.500 € ridotti del 30%) con l'IVA fa 1.281 €. Sul mutuo il rapporto si rovescia: l'onorario con l'IVA fa 878,40 €, le imposte 335 €, e 300 di questi li versa la banca.

Dire che la parcella è alta «per colpa delle tasse» è vero solo in parte. Su una prima casa da 90.000 € con rendita 470 € il registro scende a 1.085,70 € e le imposte a 1.185,70 €, mentre l'onorario resta al minimo e con l'IVA fa ancora 1.281 €: pesa di più lo studio. Sulla seconda casa succede il contrario, perché il 9% fa esplodere il registro: a 300.000 € con rendita 1.100 € le imposte sono 12.574 € su 14.665,20 €, l'86%. E l'incidenza sul prezzo cala al crescere del valore: circa 2,8% a 90.000 € (2.494,70 €), circa 1,6% a 300.000 € in prima casa con rendita 1.100 € (4.732,20 €).

Pagare, verificare, contestare

Tributi, anticipazioni e compenso si versano di norma entro la data dell'atto, che è ciò a cui serve l'aggiornamento del preventivo visto sopra: le imposte il notaio le versa all'Erario. Il contante è ammesso solo sotto i 5.000 € (art. 49, cc. 1 e 3-bis, D.Lgs. 231/2007); da lì in su si paga in modo tracciabile, di solito con bonifico o assegno circolare. Le spese della vendita, salvo patto diverso, sono del compratore (art. 1475 c.c.).

Quando arriva la parcella si controllano tre cose. Le imposte si rifanno con aliquote e basi di legge, per esempio con il calcolatore dei costi di compravendita: se non tornano, c'è un errore o un dato diverso da quello che si pensava. Le anticipazioni devono avere un documento dietro, e chiederlo è legittimo. L'onorario si confronta con il preventivo scritto: una visura in più o un'ipoteca da cancellare emersa strada facendo spiegano una differenza, un aumento senza causa no. La guida su come leggere il preventivo del notaio dice cosa controllare prima di confrontarli.

Se il chiarimento con lo studio non basta, il Consiglio notarile distrettuale può interporsi, su richiesta, nelle contestazioni «per questioni di spese ed onorari» (art. 93, n. 5, L. 89/1913): è un tentativo di composizione, non una decisione che vincola. Se il problema è di condotta, per esempio un preventivo mai dato o voci non specificate, il Consiglio vigila sull'osservanza dei doveri dei notai (art. 93, n. 1) e il suo presidente può promuovere il procedimento disciplinare (art. 153), che decide la Commissione amministrativa regionale di disciplina (artt. 135 e 148).

Resta la via giudiziaria, dove il compenso non pattuito si liquida con i parametri del D.M. 20 luglio 2012, n. 140. Prima della causa si può tentare una mediazione (D.Lgs. 28/2010); se sia obbligatoria dipende da come si inquadra la lite, perché l'art. 5, c. 1 elenca fra le materie anche i contratti d'«opera», ed è una valutazione da fare con un avvocato.

Un'ultima nota fiscale: l'onorario dell'atto di mutuo per l'abitazione principale è fra gli oneri accessori detraibili al 19%, quello della compravendita no. Il dettaglio è nella guida sulle spese notarili detraibili nel 730.