Come Scegliere il Notaio: Criteri, Consigli e Cosa Valutare
La scelta del notaio è un diritto del cittadino, non un dettaglio burocratico. Eppure nella pratica questa decisione viene spesso delegata: all'agenzia immobiliare, alla banca che eroga il mutuo, al costruttore che vende l'immobile. È un errore che può avere conseguenze concrete, sia economiche sia in termini di qualità del servizio ricevuto.
Il diritto di libera scelta
Il principio è netto: il cittadino ha piena libertà di scegliere il notaio a cui affidare il proprio atto. Nessun intermediario -- agenzia immobiliare, banca, costruttore, commercialista -- può imporre un notaio specifico.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha ribadito questo principio in numerose occasioni, e il Codice deontologico (art. 14) vieta espressamente al notaio di acquisire clientela attraverso accordi con intermediari che indirizzino sistematicamente i propri clienti verso un determinato studio.
Nella compravendita immobiliare, la prassi consolidata -- coerente con l'art. 1475 c.c. -- prevede che sia l'acquirente a scegliere il notaio, in quanto è la parte su cui gravano le spese dell'atto. Tuttavia, le parti possono concordare diversamente.
Vale la pena sottolineare un aspetto che sfugge a molti: quando la banca "suggerisce" il proprio notaio di fiducia per il mutuo, l'acquirente non è obbligato ad accettare. La banca può richiedere che l'atto di mutuo venga stipulato dallo stesso notaio della compravendita (per ragioni di coordinamento), ma non può imporre la scelta del professionista.
Criteri di valutazione
Scegliere un notaio sulla base del solo prezzo è un approccio riduttivo. Il compenso del professionista rappresenta in genere una frazione minoritaria del costo complessivo dell'atto, che è in larga parte costituito da imposte dovute allo Stato. I criteri da considerare sono molteplici.
Competenza specifica
Il notariato copre un ambito vastissimo: dal diritto immobiliare a quello societario, dal diritto di famiglia alle successioni, dal diritto agrario a quello urbanistico. Come in medicina, esistono notai che hanno maturato un'esperienza più approfondita in determinati settori.
Per una compravendita immobiliare residenziale standard, qualsiasi notaio è pienamente qualificato. Ma per operazioni più complesse -- una cessione di quote societarie con patto parasociale, un trust, un atto di donazione con riserva di usufrutto e clausola di reversibilità -- può essere opportuno rivolgersi a un professionista con esperienza specifica nella materia.
Il sito del Consiglio Nazionale del Notariato (notariato.it) pubblica l'elenco dei notai in esercizio, suddivisi per distretto. Alcuni studi notarili indicano le proprie aree di specializzazione.
Disponibilità e organizzazione dello studio
La qualità di uno studio notarile non dipende soltanto dal notaio titolare, ma anche dall'organizzazione complessiva: la presenza di collaboratori qualificati, i tempi di risposta alle richieste, la capacità di gestire le urgenze.
Elementi da osservare:
- Tempi di risposta alla richiesta iniziale di informazioni
- Disponibilità a fissare un incontro preliminare (molti notai offrono un primo colloquio informativo senza impegno)
- Organizzazione della fase preparatoria: chi raccoglie i documenti, chi effettua le visure, con quale anticipo rispetto alla data di stipula
- Flessibilità sugli orari di stipula
Chiarezza nella comunicazione
Un buon notaio sa tradurre il linguaggio giuridico in termini comprensibili senza banalizzarlo. La capacità di spiegare il contenuto dell'atto, le sue implicazioni fiscali e le alternative possibili è un indicatore di professionalità tanto importante quanto la competenza tecnica.
Durante il primo contatto, si può valutare:
- Se il notaio (o un suo collaboratore) risponde in modo chiaro alle domande
- Se vengono illustrate spontaneamente le opzioni disponibili (ad esempio, regime del prezzo-valore vs. valore dichiarato) con i rispettivi pro e contro
- Se le tempistiche vengono comunicate in modo realistico
Trasparenza sui costi
Dal 2012, con l'entrata in vigore del D.L. 1/2012, il notaio è tenuto a fornire un preventivo scritto al cliente che ne faccia richiesta. Il preventivo deve distinguere chiaramente tra onorario, imposte e spese vive.
Un preventivo ben fatto contiene:
- L'onorario del notaio (al netto di IVA)
- L'IVA sull'onorario (22%)
- Le imposte dovute allo Stato (registro, ipotecaria, catastale, bollo), calcolate sulla base dei dati forniti dal cliente
- Le spese vive (visure, certificati, spese di registrazione e trascrizione)
- Il totale complessivo
- Le eventuali condizioni che potrebbero far variare l'importo (ad esempio, la presenza di ipoteche da cancellare)
La mancata specificazione di una o più di queste voci è un segnale di scarsa trasparenza.
Come richiedere un preventivo
La richiesta di preventivo è un diritto del cittadino e un obbligo per il notaio. Per ottenere un preventivo accurato, è necessario fornire al notaio alcune informazioni essenziali.
Per una compravendita immobiliare:
- Prezzo di acquisto concordato
- Rendita catastale dell'immobile (reperibile sulla visura catastale)
- Se si tratta di acquisto prima casa o seconda casa
- Se il venditore è un privato o un'impresa (costruttore)
- Se è previsto un mutuo e, in caso affermativo, l'importo
- Eventuali pertinenze (box, cantina) e loro rendita catastale
Per un atto societario:
- Tipo di società (S.r.l., S.p.A.)
- Capitale sociale
- Numero di soci
- Tipo di operazione (costituzione, modifica statutaria, cessione quote)
È ragionevole richiedere preventivi a due o tre notai per confrontarli, tenendo presente che le differenze riguarderanno esclusivamente l'onorario: le imposte sono identiche per tutti.
Il Consiglio Notarile come risorsa
I Consigli Notarili distrettuali, istituiti dall'art. 97 della Legge Notarile (L. 89/1913), non sono soltanto organi disciplinari. Svolgono una funzione di orientamento per il cittadino:
- Forniscono l'elenco dei notai in esercizio nel distretto
- Possono indicare notai con esperienza in materie specifiche
- Ricevono segnalazioni e reclami sulla condotta dei notai
- Organizzano sportelli informativi aperti al pubblico (numerosi consigli offrono consulenza gratuita in materia successoria, ad esempio)
L'elenco dei Consigli Notarili distrettuali, con i relativi recapiti, è disponibile sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.
Errori frequenti nella scelta
Alcuni errori ricorrono con una certa regolarità e meritano di essere segnalati.
Accettare passivamente il notaio suggerito dall'agenzia immobiliare. Non c'è nulla di illecito nel suggerimento, ma l'acquirente deve essere consapevole che il rapporto continuativo tra agenzia e notaio potrebbe -- in teoria -- condizionare l'indipendenza del professionista. La scelta deve restare autonoma.
Scegliere unicamente in base al prezzo più basso. Un onorario significativamente inferiore alla media può indicare un servizio meno accurato nella fase preparatoria (meno verifiche, minore attenzione alla personalizzazione dell'atto). Le imposte, che costituiscono la componente maggiore del costo, saranno comunque identiche.
Non richiedere un preventivo scritto. Il preventivo verbale non consente confronti accurati e può generare sorprese al momento del pagamento.
Confondere l'onorario con il costo totale. Un notaio che dichiara un onorario di 1.500 euro non sta dicendo che il costo complessivo dell'atto sarà 1.500 euro. A tale cifra vanno aggiunte le imposte (che possono rappresentare la quota preponderante) e le spese vive.
Il primo incontro: cosa osservare
Il primo contatto con lo studio notarile -- che avvenga per telefono, via email o di persona -- è un'occasione per raccogliere indicazioni sulla qualità del servizio.
Segnali positivi:
- Risposte tempestive e circostanziate
- Disponibilità a un colloquio preliminare senza impegno
- Preventivo dettagliato con indicazione separata di onorario, imposte e spese
- Spiegazione delle tempistiche e della documentazione necessaria
Segnali che invitano alla cautela:
- Difficoltà a ottenere un preventivo scritto
- Preventivo che non distingue tra onorario e imposte
- Fretta eccessiva nel fissare la data di stipula senza aver completato le verifiche
- Indisponibilità a rispondere a domande sulle clausole dell'atto
Domande frequenti
È possibile cambiare notaio dopo aver iniziato la pratica? Sì, è sempre possibile revocare l'incarico a un notaio e affidarlo a un altro professionista. Le spese già sostenute per le verifiche effettuate dal primo notaio restano tuttavia a carico del cliente. È buona prassi comunicare la revoca per iscritto.
Il notaio scelto dalla banca per il mutuo deve essere lo stesso della compravendita? Non necessariamente, ma nella pratica la stipula contestuale di compravendita e mutuo rende più efficiente l'affidamento di entrambi gli atti allo stesso notaio. Se si desidera utilizzare un notaio diverso da quello proposto dalla banca, è sufficiente comunicarlo all'istituto di credito.
Esistono notai specializzati in determinati tipi di atto? Non esiste una specializzazione formale riconosciuta dall'ordinamento, ma di fatto molti notai hanno sviluppato competenze prevalenti in settori specifici (immobiliare, societario, successioni, diritto agrario). Il Consiglio Notarile distrettuale può fornire indicazioni in merito.
Si desidera confrontare il costo di una compravendita? Il calcolatore costi notarili consente di ottenere una stima dettagliata di imposte e onorario, utile come base per valutare i preventivi ricevuti.
Fonti e riferimenti normativi
- Legge 16 febbraio 1913, n. 89, artt. 5, 14, 97
- Codice civile, art. 1475
- D.L. 24 gennaio 2012, n. 1 (obbligo di preventivo)
- Codice deontologico del Consiglio Nazionale del Notariato, art. 14
- Consiglio Nazionale del Notariato, notariato.it
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non costituiscono consulenza legale. Per questioni specifiche è opportuno rivolgersi a un notaio o a un professionista qualificato.