Molti non scelgono il notaio: se lo trovano. Lo indica l'agenzia che ha seguito la vendita, lo propone la banca che eroga il mutuo, lo mette il costruttore nel contratto preliminare. Non c'è niente di illecito in un suggerimento, ma la scelta resta di chi firma, e i notai sono tenuti a ricordarglielo.
La scelta spetta alle parti
Il principio è scritto nei Principi di deontologia professionale dei notai, il testo del Consiglio Nazionale del Notariato in vigore dal 2025. L'art. 37 vuole che la designazione del notaio sia «rimessa al libero accordo delle parti» e che il notaio si astenga da qualunque comportamento capace di influire su di essa. Quando l'affare è passato da un intermediario, il notaio deve informare le parti del loro diritto di designarlo prima di accettare l'incarico, e lo stesso vale verso chi tratta con costruttori, banche e assicurazioni che stipulano molti atti dello stesso tipo. Lo stesso articolo vieta al notaio di servirsi di procacciatori di clienti, di tenere comportamenti scorretti per concentrare su di sé gli atti che arrivano da una stessa agenzia o banca e di lasciare che il proprio nome compaia nei moduli predisposti.
Chi sceglie, fra venditore e acquirente? La legge non lo dice. Dice invece che le spese della vendita sono a carico del compratore, salvo patto contrario (art. 1475 c.c.), e da qui viene la prassi per cui è l'acquirente a indicare lo studio. Le parti possono accordarsi diversamente. Quanto alla banca, di solito chiede che il mutuo si firmi insieme alla compravendita, e conviene a tutti, ma non può imporre il proprio notaio: è proprio uno dei casi in cui il notaio deve ricordare al cliente che la scelta è sua.
Si può anche cambiare idea strada facendo. Il cliente può recedere dall'incarico rimborsando le spese sostenute e pagando il compenso per l'opera già svolta (art. 2237 c.c.), e conviene comunicarlo per iscritto.
Cosa valutare in uno studio
Per una compravendita residenziale senza complicazioni qualunque notaio è pienamente attrezzato. Le differenze si sentono negli atti meno comuni: una cessione di quote con patti fra soci, una donazione con riserva di usufrutto, una successione con immobili rimasti per anni senza accettazione trascritta. Una specializzazione riconosciuta dalla legge non esiste, ma molti studi lavorano soprattutto in un settore, e chiederlo al primo contatto è legittimo.
Poi c'è l'organizzazione. Il notaio lavora con collaboratori, e da loro dipendono i tempi: quanto ci vuole per una risposta, chi raccoglie i documenti, con quanto anticipo partono le visure, se esiste un margine sugli orari di stipula. Qualche indizio arriva già dalla prima telefonata o dalla prima email, specie su come vengono date le spiegazioni. Uno studio che illustra da sé le opzioni, per esempio la tassazione con il prezzo-valore o sul prezzo dichiarato, e dà tempi realistici, di solito lavora allo stesso modo anche dopo. Il contrario (fretta di fissare la data prima che le verifiche siano chiuse, risposte evasive sulle clausole) è il segnale da non ignorare.
Per trovare gli studi della propria zona c'è la ricerca notai per comune; per chiedere lo stesso preventivo a più studi in una volta, il modulo di richiesta lo manda fino a tre notai scelti da chi scrive.
Il preventivo, e come confrontarne due
Il notaio deve comunicare in anticipo il compenso con un preventivo di massima, e dal 2017 deve farlo «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale», anche se il cliente non lo chiede (art. 9, comma 4, D.L. 1/2012, modificato dalla L. 124/2017). I Principi di deontologia aggiungono che il preventivo si fa dopo un esame, anche sommario, dei documenti del caso e indica in modo analitico tutte le voci: compenso, spese, oneri, contributi e IVA (art. 37).
Un preventivo leggibile separa quattro cose: l'onorario; l'IVA al 22% sull'onorario; le imposte stabilite dalla legge (registro, ipotecaria, catastale, bollo, oppure l'imposta sostitutiva nel mutuo); le spese anticipate per conto del cliente, come visure e certificati. Indica anche cosa potrebbe far cambiare il totale, per esempio un'ipoteca da cancellare. Se due voci sono fuse in una, chiedere di separarle.
Per averne uno affidabile, al notaio servono per una compravendita il prezzo, la rendita catastale (è sulla visura), se l'acquisto è prima o seconda casa, se il venditore è un privato o un'impresa, l'eventuale mutuo con l'importo, le pertinenze come box o cantina. Per un atto societario servono tipo di società, capitale, numero di soci e operazione.
Chiedere due o tre preventivi è normale. Il confronto però funziona solo sulle stesse voci. A parità di dati le imposte sono identiche per tutti, perché le fissa la legge: le differenze stanno nell'onorario e nelle spese. Un totale più basso, poi, non vuol dire un notaio più economico se il preventivo ha lasciato fuori qualcosa. La guida su come leggere il preventivo del notaio lo mostra riga per riga.
Quanto pesa l'onorario sul totale dipende dall'atto. Nell'acquisto di una seconda casa da un privato le imposte sono di gran lunga la voce maggiore. Nella prima casa di valore contenuto e nel mutuo prima casa, dove l'imposta sostitutiva è lo 0,25% del finanziamento, onorario e IVA possono invece superare le imposte. Per il proprio caso, il calcolatore della compravendita separa le due parti.
Quando nasce un problema
Se qualcosa non torna, il riferimento è il Consiglio notarile del distretto. La legge gli affida la vigilanza sul decoro e sulla condotta dei notai e il compito di interporsi, su richiesta, nelle contestazioni fra notai e terzi (art. 93 L. 89/1913), comprese quelle sul conto. Non è un servizio di raccomandazione: il Consiglio non indica quale notaio scegliere. Alcuni Consigli organizzano però giornate o sportelli di consulenza gratuita aperti al pubblico, e l'elenco dei notai in esercizio è consultabile sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato. Cosa fa il notaio prima e durante la stipula, e di cosa risponde, è spiegato nella guida su cosa fa il notaio.