Come risparmiare sulle spese notarili: 8 strategie reali

Le spese notarili di un acquisto sono due cose diverse: le imposte dovute allo Stato, che non si trattano, e l'onorario del professionista, che si tratta. Chi cerca di risparmiare guarda quasi sempre il secondo, ma è il primo a pesare. Con il prezzo-valore le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo: 92.400 € come prima casa (100.800 € come seconda) per una casa pagata 200.000 € con rendita di 800 €. Con l'agevolazione prima casa il registro scende dal 9% al 2%. Sull'onorario si tratta, ma quanto si risparmia dipende dallo studio e dall'atto: nessuna fonte pubblica misura uno sconto medio.

Le imposte: dove il risparmio è maggiore

1. Chiedere il prezzo-valore

Quando a comprare un'abitazione è una persona fisica, le imposte possono essere calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato in atto, grazie al meccanismo introdotto dall'art. 1, comma 497, della L. 266/2005. Il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato, spesso di molto.

Per un immobile acquistato a 200.000 € con rendita catastale di 800 €, il valore catastale come prima casa è 92.400 € (800 × 115,5). L'imposta di registro al 2% si calcola su 92.400 €, non su 200.000 €, cioè 1.848 € invece dei 4.000 che si pagherebbero sul prezzo: 2.152 € in meno.

Il prezzo-valore non è automatico: va chiesto al notaio, che ne dà atto nel rogito. Le condizioni sono: acquirente persona fisica che non compra nell'esercizio di un'impresa o di una professione, immobile a uso abitativo (con le pertinenze), vendita non soggetta a IVA, cioè da un privato o da un'impresa in esenzione.

2. Verificare i requisiti prima casa

Fra prima e seconda casa l'imposta di registro passa dal 2% al 9% del valore catastale. I requisiti principali, fissati dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. 131/1986, sono questi:

abitazione non di categoria A/1, A/8 o A/9;
nel Comune di residenza, in quello in cui la si trasferisce entro 18 mesi o in quello in cui si lavora;
nessuna altra casa di abitazione nello stesso Comune, da soli o in comunione con il coniuge;
nessuna casa acquistata in Italia con le agevolazioni prima casa, da sé o dal coniuge, neppure per quote.

Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.

Chi possiede già una casa comprata con l'agevolazione può usarla di nuovo se vende la precedente entro due anni dal nuovo acquisto: il termine era di un anno ed è stato portato a due dalla L. 207/2024 (art. 1, comma 116), in vigore dal 1° gennaio 2025. Eccezioni, dichiarazioni da rendere in atto e casi di decadenza sono nella guida alle agevolazioni prima casa.

3. Comprare box e cantina come pertinenze

Il box auto o la cantina comprati come pertinenza della casa acquistata con l'agevolazione prima casa godono delle stesse agevolazioni, nella misura di un'unità per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6, C/7). Non serve comprarli nello stesso atto: l'Agenzia delle Entrate riconosce l'agevolazione anche alla pertinenza acquistata con atto separato, purché destinata a servizio della prima casa (nota II-bis, comma 3). Farlo insieme evita però una seconda stipula e un secondo onorario, e soprattutto un secondo minimo di registro: l'atto separato paga il 2% con il minimo di 1.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale (D.Lgs. 23/2011, art. 10), mentre nello stesso atto il box si somma alla base dell'abitazione.

4. Scegliere il momento, ma non a scapito del catasto

Aliquote e agevolazioni cambiano con le leggi di bilancio. Il bonus prima casa under 36 (imposta di registro, ipotecaria e catastale azzerate per gli acquirenti sotto i 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 €), ad esempio, è stato in vigore fino al 31 dicembre 2023, con una coda per chi aveva firmato e registrato il preliminare entro quella data: in quel caso il rogito poteva godere del bonus fino al 31 dicembre 2024.

Una cosa invece non si può fare: rinviare l'aggiornamento catastale per rogitare con la rendita più bassa. Se l'immobile ha subito lavori che ne cambiano la consistenza o la categoria, la planimetria va aggiornata prima del rogito, perché l'atto deve contenere, a pena di nullità, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985): la rendita aggiornata è quella su cui si calcolano le imposte.

L'onorario: preventivi e trattativa

5. Confrontare almeno tre preventivi

L'onorario del notaio è pattuito liberamente con il professionista, quindi fra studi diversi può cambiare anche per atti di complessità analoga. Il D.L. 1/2012 (art. 9, comma 4) obbliga il professionista a comunicare in anticipo la misura del compenso con un preventivo, e dopo la modifica della L. 124/2017 il preventivo va dato obbligatoriamente in forma scritta o digitale, con tutte le voci di costo.

Nel confronto conta che le offerte siano omogenee, cioè che includano le stesse voci (onorario, visure, bolli, copie): un'offerta più bassa può essere solo incompleta. Un preventivo molto sotto la media va letto con attenzione, perché può rimandare voci che verranno addebitate dopo.

6. Accorpare più atti nella stessa stipula

Quando l'operazione comprende più atti, ad esempio compravendita e mutuo, oppure appartamento e box, firmarli lo stesso giorno davanti allo stesso notaio evita un secondo appuntamento e dà un argomento per chiedere un preventivo complessivo sull'onorario. Le imposte restano dovute per ciascun atto.

7. Trattare l'onorario

Dopo l'abolizione delle tariffe (D.L. 1/2012) il compenso è libero, e chiedere uno sconto è legittimo. Gli argomenti migliori sono un atto semplice, come una compravendita standard fra privati, più atti affidati insieme, o altri atti già in programma, come una successione o una donazione.

La trattativa riguarda solo l'onorario. Le imposte e la tassa d'archivio notarile non si trattano: le imposte le fissa la legge, la tassa d'archivio un regolamento ministeriale, per scaglioni di valore (D.M. 265/2012); le spese per visure e certificati sono costi che lo studio anticipa per conto del cliente.

Detrazioni ed errori da evitare

8. Detrarre le spese del mutuo e non perdere le agevolazioni

Dei costi di un acquisto con mutuo sono detraibili ai fini IRPEF quelli del mutuo e la provvigione dell'agenzia, non quelli della compravendita. La detrazione del 19% dell'art. 15, comma 1, lett. b, TUIR riguarda gli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo per l'abitazione principale, insieme ed entro 4.000 € annui: fra gli oneri accessori rientrano l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, istruttoria e perizia, l'iscrizione dell'ipoteca e l'imposta sostitutiva. Non sono detraibili invece l'onorario della compravendita né le imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate sull'acquisto. La provvigione pagata all'agenzia immobiliare per comprare l'abitazione principale ha una detrazione a parte, sempre al 19%, su un importo massimo di 1.000 € (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR). Per redditi oltre 75.000 €, interessi e oneri dei mutui stipulati dal 2025 rientrano nel tetto complessivo alle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR, introdotto dalla L. 207/2024.

L'errore più caro è perdere l'agevolazione prima casa dopo averla ottenuta. Se la residenza non viene trasferita entro 18 mesi, si paga la differenza d'imposta (dal 2% al 9%) con una sanzione del 30% e gli interessi. Costano tempo e denaro anche le irregolarità catastali o urbanistiche scoperte nelle verifiche prima del rogito, che richiedono sanatorie o aggiornamenti a ridosso della firma, e i documenti mancanti, che obbligano a chiedere certificati in urgenza. Per questo conviene raccogliere la documentazione e verificare la propria situazione prima di dare l'incarico al notaio.

Domande frequenti

Quanto si può risparmiare sul notaio?

Sull'onorario non esiste un margine medio documentato: dipende dallo studio e dall'atto, e il modo per scoprirlo è confrontare preventivi scritti. Il risparmio maggiore si ottiene sulle imposte: con una rendita di 800 €, da privato e in prezzo-valore, il registro scende da 9.072 € (seconda casa) a 1.848 € (prima casa), cioè di quasi l'80%.

Il notaio più economico è meno affidabile?

Non necessariamente. La qualità dell'attività notarile non dipende dall'importo dell'onorario: tutti i notai sono pubblici ufficiali (art. 1 L. 89/1913), soggetti alla stessa legge notarile e alle stesse regole deontologiche. È tuttavia opportuno verificare che un preventivo significativamente inferiore alla media non ometta voci di spesa che verranno poi addebitate successivamente.

Esistono notai gratuiti?

Il caso più noto in cui la legge esclude l'onorario è la costituzione di una SRLS (società a responsabilità limitata semplificata, art. 2463-bis c.c.) con il modello standard: per l'atto costitutivo e l'iscrizione nel Registro delle Imprese non sono dovuti onorari notarili (art. 3, comma 3, D.L. 1/2012). Per gli atti di compravendita e di mutuo l'onorario è sempre dovuto.

Usa il calcolatore gratuito per simulare il costo dell'acquisto con diverse ipotesi, prima casa, seconda casa, da privato o da costruttore, e individuare la soluzione più vantaggiosa.

Fonti e riferimenti normativi: