Il notaio lo sceglie chi compra
Nessuna legge dice espressamente chi sceglie il notaio. La regola scritta sta nei Principi di deontologia professionale del Notariato: l'art. 37 vuole che la designazione del notaio sia «rimessa al libero accordo delle parti» e obbliga il notaio, quando l'affare è passato da un intermediario o la controparte è un'impresa (costruttore, banca, assicurazione) o un ente pubblico che stipula abitualmente atti dello stesso tipo, a informare le parti del loro diritto di designarlo. In pratica la risposta viene da un'altra norma: l'art. 1475 del Codice Civile mette le spese della vendita a carico del compratore, salvo patto contrario, e da qui la prassi per cui è chi paga a indicare lo studio. Il Consiglio Nazionale del Notariato la presenta proprio così: la scelta del notaio è libera e spetta all'acquirente, perché è lui a pagarne il compenso, salvo diversi accordi con il venditore.
Le due metà della frase contano allo stesso modo. La scelta spetta all'acquirente; ma se le parti si accordano perché le spese le paghi il venditore, o le dividano, è ragionevole che anche la scelta si concordi.
Il notaio può lavorare per un immobile in qualsiasi città
Per il luogo dell'immobile non c'è nessun limite. Un notaio con sede a Torino può rogare la vendita di un appartamento a Palermo: le visure ipotecarie e catastali si fanno per via telematica, e l'atto si trascrive nella conservatoria competente senza che il notaio debba andarci.
Il limite riguarda invece dove il notaio può esercitare. La legge notarile gli consente di recarsi per le sue funzioni in tutto il territorio della regione in cui ha sede, oppure nell'intero distretto della Corte d'appello quando questo comprende più regioni (art. 26 L. 89/1913). Quindi è la firma a doversi fare lì: chi compra a Palermo da un notaio di Torino dovrà andare a firmare in Piemonte o in Valle d'Aosta, che rientrano nello stesso distretto di Corte d'appello, oppure nominare un procuratore.
La banca e il notaio del mutuo
Quando l'acquisto è finanziato, i contratti sono due: la compravendita fra venditore e acquirente, e il mutuo fra banca e mutuatario, con l'ipoteca sull'immobile. La banca ha un interesse legittimo a che le verifiche sull'immobile siano fatte bene, perché è la sua garanzia, e spesso propone un notaio con cui lavora abitualmente.
Proporre però non è imporre. Secondo il Notariato la scelta del notaio non deve essere imposta dalla banca a cui si è chiesto il mutuo, e i Principi di deontologia (art. 37) obbligano il notaio a informare chi tratta con una banca che stipula abitualmente atti dello stesso tipo, cioè quasi sempre, del proprio diritto di designarlo, prima di accettare l'incarico. Di solito compravendita e mutuo si firmano lo stesso giorno davanti allo stesso notaio, ed è comodo per tutti: il notaio scelto dall'acquirente riceve dalla banca la documentazione per il mutuo e coordina i due atti.
Se la banca insiste per un suo notaio, conviene chiedere per iscritto il motivo, o confrontare l'offerta con quella di un'altra banca.
Il venditore e l'agenzia
Il venditore non ha diritto di imporre il suo notaio: le spese non sono sue, e nessuna norma gli attribuisce la scelta. Nulla vieta però di accordarsi, magari perché il venditore ha già un notaio che conosce l'immobile e i suoi documenti.
L'agenzia immobiliare può suggerire un nome, e capita spesso. Anche qui la regola del Notariato è chiara: la scelta non deve essere imposta dall'agenzia. I notai stessi hanno regole deontologiche che vietano di farsi procurare clienti dagli intermediari; se ne parla nella guida su come scegliere il notaio, che spiega anche quali criteri usare e come confrontare due preventivi.
Il preventivo
Qualunque sia lo studio, il compenso si concorda prima. Il notaio deve comunicare in forma scritta o digitale il compenso previsto e gli oneri ipotizzabili (art. 9 c. 4 D.L. 1/2012, come modificato nel 2017 dalla L. 124/2017). Le imposte, a parità di dati, sono le stesse da qualunque notaio; quello che cambia è il compenso, e qualche voce di spesa. Qui si spiega come leggere il preventivo del notaio.
Domande frequenti
Il venditore può imporre il proprio notaio?
No. Le spese della vendita sono dell'acquirente (art. 1475 c.c.) e con loro, per prassi, la scelta. Se il venditore la pone come condizione, l'acquirente può rifiutare. Diverso è il caso in cui le parti si accordino perché le spese le paghi il venditore: lì è naturale che anche il notaio si scelga insieme.
L'agente immobiliare può scegliere il notaio?
Può suggerirlo, non deciderlo. La scelta resta all'acquirente, e il Notariato scrive espressamente che non deve essere imposta dall'agenzia.
Posso cambiare notaio dopo aver iniziato la pratica?
Sì. Il cliente può recedere dall'incarico in qualsiasi momento prima della stipula, rimborsando le spese sostenute e pagando il compenso per il lavoro già svolto (art. 2237 c.c.), per esempio le visure e le verifiche.
Devo scegliere un notaio della mia città?
No. Non c'è obbligo di scegliere un notaio del comune dell'immobile né di quello in cui si abita. L'unico vincolo pratico è il luogo della firma, che deve trovarsi nell'area in cui il notaio può esercitare: la regione della sua sede, o il distretto di Corte d'appello se comprende più regioni. Per trovarne uno vicino puoi partire dall'elenco per zona in trova un notaio.
Per sapere prima quanto pesano le imposte, che sono uguali da qualunque notaio, e quanto il compenso, c'è il calcolatore dei costi della compravendita.
Fonti e riferimenti normativi:
- Codice Civile, art. 1475 (spese della vendita) e art. 2237 (recesso del cliente)
- L. 89/1913, art. 26 - Legge notarile
- D.L. 1/2012, art. 9 c. 4 - Compenso e preventivo scritto
- Consiglio Nazionale del Notariato - Regole per acquistare
- Consiglio Nazionale del Notariato - Principi di deontologia professionale dei notai, art. 37