Il diritto di scelta spetta all'acquirente
Il principio è consolidato nella prassi e trova fondamento nell'art. 1475 del codice civile: poiché le spese della vendita sono a carico del compratore, è quest'ultimo ad avere il diritto di scegliere il notaio che rogiterà l'atto di compravendita. Non esiste alcun vincolo territoriale — l'acquirente può rivolgersi a qualsiasi notaio esercente sul territorio nazionale, indipendentemente dal luogo in cui si trova l'immobile.
Questo principio è ribadito dallo stesso Consiglio Nazionale del Notariato, che nelle proprie guide informative sottolinea la libertà di scelta del professionista come diritto del cittadino.
Nessun vincolo territoriale
A differenza di altri pubblici ufficiali, il notaio non ha limitazioni territoriali per quanto riguarda la stipula degli atti di compravendita immobiliare. Un notaio con sede a Torino può rogitare l'acquisto di un immobile situato a Palermo, occupandosi di tutte le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche tramite i servizi telematici e le banche dati a disposizione della categoria.
L'unico vincolo territoriale che la Legge Notarile (L. 89/1913) pone al notaio riguarda il distretto in cui può recarsi per ricevere gli atti. Il notaio deve stipulare l'atto fisicamente all'interno del proprio distretto (o dei distretti limitrofi, in base alle convenzioni vigenti), ma questo non limita in alcun modo la possibilità di rogitare atti relativi a immobili situati ovunque in Italia.
Il ruolo della banca nella scelta del notaio per il mutuo
La questione si complica quando l'acquisto viene finanziato con un mutuo ipotecario. Le banche, in qualità di parti dell'atto di mutuo, hanno un interesse legittimo a che le verifiche sull'immobile offerto in garanzia siano svolte in modo accurato. Per questo motivo, molti istituti di credito propongono — e talvolta cercano di imporre — il proprio notaio di fiducia per la stipula dell'atto di mutuo.
È opportuno distinguere due situazioni:
L'atto di compravendita resta di esclusiva competenza dell'acquirente, che mantiene piena libertà di scelta del notaio.
L'atto di mutuo è un contratto tra la banca e il mutuatario. La banca può legittimamente indicare un notaio di propria fiducia per questo atto. Tuttavia, l'acquirente può far presente la propria preferenza e, nella maggior parte dei casi, le banche accettano un notaio diverso purché sia regolarmente iscritto all'albo.
Nella prassi, per ragioni di praticità e di risparmio, compravendita e mutuo vengono stipulati contestualmente dallo stesso notaio. Se la banca insiste su un professionista diverso, si avrebbero due atti separati con il conseguente raddoppio dei costi.
Come opporsi alla scelta imposta dalla banca
Se la banca condiziona l'erogazione del mutuo alla scelta di un determinato notaio, l'acquirente può far valere alcuni argomenti:
- Richiedere per iscritto il motivo dell'imposizione. Le banche raramente formalizzano un rifiuto di accettare un notaio regolarmente iscritto all'albo.
- Verificare le condizioni contrattuali: il contratto di mutuo non può contenere clausole che vincolino il mutuatario alla scelta di un determinato notaio per l'atto di compravendita.
- Segnalare la questione al Consiglio Notarile del distretto o all'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, che in passato ha sanzionato pratiche di imposizione del notaio da parte di istituti di credito.
Come confrontare i preventivi
La scelta del notaio dovrebbe basarsi su criteri oggettivi. Dal 2012, con il D.L. 1/2012 (art. 9, comma 4), il notaio è tenuto a fornire un preventivo scritto che renda chiare e trasparenti le voci di spesa.
Per un confronto efficace è necessario verificare che i preventivi siano omogenei: alcune stime potrebbero non includere voci come le visure ipotecarie e catastali, i bolli o le copie dell'atto, creando l'apparenza di un costo inferiore.
Le voci da confrontare sono:
- Onorario del notaio: è l'unica voce su cui il professionista ha discrezionalità. Può variare significativamente da studio a studio.
- Imposte: non cambiano in base al notaio scelto. Sono calcolate per legge in misura fissa o proporzionale al valore dell'immobile.
- Spese accessorie: visure, bolli, copie autentiche, contributi previdenziali. Possono variare per importi modesti.
Un preventivo significativamente più basso degli altri merita un'analisi attenta: potrebbe omettere alcune voci che verranno poi addebitate al momento della parcella definitiva.
Altri criteri di scelta
Oltre al costo, nella scelta del notaio possono pesare altri fattori:
- Competenza specifica: per atti complessi (societari, internazionali, successioni con elementi di estraneità) è preferibile un professionista con esperienza nel settore specifico.
- Disponibilità e tempistiche: la capacità di fissare la stipula in tempi compatibili con le esigenze delle parti.
- Chiarezza nella comunicazione: la disponibilità a spiegare in modo comprensibile il contenuto dell'atto e le sue implicazioni.
- Vicinanza logistica: pur non essendo un vincolo, la prossimità dello studio notarile può facilitare gli incontri preparatori e la consegna dei documenti.
Domande Frequenti
Il venditore può imporre il proprio notaio?
No, il venditore non ha alcun diritto di imporre la scelta del notaio. Essendo le spese a carico dell'acquirente (art. 1475 c.c.), la scelta spetta a quest'ultimo. Se il venditore pone la scelta del notaio come condizione della vendita, si tratta di una pretesa priva di fondamento giuridico e l'acquirente è legittimato a rifiutarla.
L'agente immobiliare può scegliere il notaio?
L'agente immobiliare non ha alcun ruolo nella scelta del notaio. In alcuni casi può suggerire un professionista conosciuto, ma la decisione resta esclusivamente dell'acquirente. Eventuali pressioni da parte dell'intermediario per orientare la scelta verso un determinato notaio potrebbero configurare una pratica scorretta.
Posso cambiare notaio dopo aver iniziato la pratica?
Sì, è possibile revocare l'incarico al notaio e affidarlo a un altro professionista in qualsiasi momento prima della stipula. Il notaio sostituito avrà diritto al compenso per l'attività già svolta e alla rifusione delle spese sostenute (visure, verifiche), ma non può opporsi alla revoca dell'incarico.
Devo scegliere un notaio della mia città?
No, non esiste alcun obbligo di rivolgersi a un notaio nella città dell'immobile o nella propria città di residenza. Grazie ai servizi telematici, il notaio può effettuare tutte le verifiche necessarie da qualsiasi sede. L'unico aspetto pratico riguarda il luogo della stipula, che avverrà presso lo studio del notaio o nel suo distretto di competenza.
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Fonti e riferimenti normativi:
- Art. 1475 c.c. - Spese della vendita
- L. 89/1913 - Legge Notarile
- Consiglio Nazionale del Notariato - Acquistare un'abitazione
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.