Atto pubblico o scrittura privata autenticata: cosa cambia

Chi scrive il documento e che cosa attesta il notaio

Si dice «atto notarile» come se fosse una cosa sola, ma le forme sono due, e cambiano sia il lavoro del notaio sia il valore del documento.

L'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato (art. 2699 c.c.). Il notaio lo riceve in presenza delle parti, ne indaga la volontà e cura sotto la propria direzione e responsabilità la compilazione integrale dell'atto (art. 47 della legge notarile, L. 89/1913). La stessa legge fissa le formalità:

• anno, mese, giorno, comune e luogo in cui l'atto è ricevuto (art. 51, n. 1); l'ora della sottoscrizione è obbligatoria solo nei testamenti, negli altri atti si indica se le parti la chiedono o il notaio lo ritiene opportuno (art. 51, n. 11);
• la dichiarazione del notaio di essere certo dell'identità delle parti, certezza che può raggiungere con ogni elemento utile oppure con due fidefacienti (artt. 49 e 51, n. 4);
• la lettura dell'atto alle parti e la sottoscrizione delle parti, degli eventuali testimoni e del notaio (art. 51, nn. 8 e 10);
• due testimoni per donazioni, convenzioni matrimoniali e scelta della separazione dei beni, per chi non sa o non può leggere e scrivere, o quando una parte o il notaio li chiede (art. 48);
• un testo senza lacune, abbreviature o raschiature, con le correzioni approvate per postilla (art. 53).

Nella scrittura privata autenticata, invece, il testo è delle parti e il notaio attesta che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza, dopo aver accertato l'identità di chi firma (art. 2703 c.c.); l'autentica si scrive di seguito alle firme, con data e luogo (art. 72 L. 89/1913). Nella pratica il testo lo prepara spesso lo studio stesso, su richiesta delle parti, e il documento resta comunque una scrittura privata. Il controllo di legalità, però, non cambia con la forma: il notaio non può ricevere né autenticare atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico (art. 28 L. 89/1913).

Che cosa prova ciascuno, e quando vale come titolo esecutivo

L'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal notaio, delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il notaio attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti (art. 2700 c.c.). Per smentirlo su questi punti serve la querela di falso (artt. 221 e seguenti c.p.c.), un giudizio con l'intervento obbligatorio del pubblico ministero, e se la querela viene rigettata chi l'ha proposta è condannato a una pena pecuniaria (art. 226 c.p.c.). La prova copre però il fatto che le parti hanno reso quelle dichiarazioni, non la loro verità: se il venditore dichiara che l'impianto è a norma, l'atto prova la dichiarazione, non lo stato dell'impianto.

La scrittura privata autenticata prova meno. La sottoscrizione autenticata si ha per riconosciuta (art. 2703 c.c.), e da lì la scrittura fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha firmata (art. 2702 c.c.); la sua data vale anche verso i terzi (art. 2704 c.c.). Tutto il resto, ciò che il notaio non ha visto accadere, si discute con le prove ordinarie.

Anche come titolo esecutivo le due forme non si equivalgono. Gli atti ricevuti da notaio sono titolo esecutivo per ogni diritto certo, liquido ed esigibile (art. 474, comma 2, n. 3, c.p.c.); le scritture private autenticate solo per le obbligazioni di somme di denaro che contengono (n. 2), e fra i due l'esecuzione per consegna o rilascio di un bene può partire dall'atto ricevuto da notaio, non dalla scrittura autenticata (art. 474, comma 3, che la riserva ai provvedimenti a cui la legge dà efficacia esecutiva, come le sentenze, e agli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato). Per agire con un atto pubblico serve la copia attestata conforme o il duplicato informatico (art. 475 c.p.c.); con una scrittura autenticata il precetto ne trascrive per intero il testo (art. 474, comma 3, c.p.c.). Come si chiede la copia lo spiega la guida sulla copia conforme dal notaio.

Quando la legge sceglie la forma

Per alcuni atti la scelta non c'è. Vogliono l'atto pubblico:

• la donazione, a pena di nullità (art. 782 c.c.), con due testimoni (art. 48 L. 89/1913); fa eccezione la donazione di modico valore di beni mobili, valida con la sola consegna (art. 783 c.c.);
• le convenzioni matrimoniali, a pena di nullità (art. 162 c.c.), salvo la scelta della separazione dei beni dichiarata nell'atto di celebrazione del matrimonio; lo stesso vale per il fondo patrimoniale costituito dai coniugi (art. 167 c.c.);
• l'atto costitutivo di SPA, SRL e SRL semplificata (artt. 2328, 2463 e 2463-bis c.c.), e i verbali con cui l'assemblea straordinaria di una SPA o i soci di una SRL modificano l'atto costitutivo, che devono essere redatti da un notaio (artt. 2375 e 2480 c.c.).

Per altri basta la scrittura privata autenticata, e l'atto pubblico resta possibile. La compravendita di un immobile deve essere fatta per iscritto (art. 1350 c.c.), ma per trascriverla nei registri immobiliari serve un atto pubblico o una scrittura privata con firma autenticata o accertata giudizialmente (art. 2657 c.c.); lo stesso requisito vale per iscrivere un'ipoteca concessa con scrittura privata (art. 2835 c.c.). La cessione di quote di SRL si fa con atto dalle firme autenticate che il notaio deposita al Registro delle imprese entro trenta giorni (art. 2470 c.c.), oppure con firma digitale e deposito a cura di un intermediario abilitato (art. 36, comma 1-bis, D.L. 112/2008). La vendita o l'affitto d'azienda di un'impresa soggetta a registrazione va depositata al Registro delle imprese in forma pubblica o autenticata, a cura del notaio (art. 2556 c.c.). L'elenco completo, con i casi in cui il notaio non serve affatto, è nella guida su quando serve il notaio.

Nella compravendita, e quanto costa

Per una casa entrambe le forme permettono la trascrizione, e di regola si usa l'atto pubblico. Le ragioni concrete sono due: la prova più ampia dell'art. 2700 c.c. e il titolo esecutivo anche per il rilascio dell'immobile, che una scrittura autenticata non dà. Le verifiche sull'identità e sulla legalità dell'atto sono invece le stesse nelle due forme, e anche la scrittura autenticata di una compravendita resta conservata dal notaio, perché soggetta a pubblicità immobiliare (art. 72 L. 89/1913). La scrittura autenticata torna utile quando le parti, magari assistite dai propri avvocati, hanno già negoziato un testo e vogliono che resti il loro.

Le imposte non dipendono dalla forma: le aliquote della Tariffa del D.P.R. 131/1986 sono fissate per tipo di atto, e un trasferimento immobiliare paga lo stesso registro, la stessa ipotecaria e la stessa catastale in entrambe le vesti. Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che cambia gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati. Cambia di pochi euro la tassa d'archivio, che la Tabella A del D.M. 265/2012 gradua con due colonne distinte: su un prezzo di 300.000 € sono 59,40 € per l'atto pubblico e 56,40 € per la scrittura autenticata, prima dell'eventuale riduzione in prezzo-valore. Il compenso del notaio è libero, perché le tariffe professionali sono abrogate, ma va comunicato prima per iscritto con un preventivo (art. 9, commi 1 e 4, D.L. 1/2012): è lì che si vede se la forma scelta cambia qualcosa. Per avere un ordine di grandezza di imposte e onorario si può stimare il costo della compravendita con il calcolatore.