Quanto anticipo serve per fissare un rogito? Quanto dura la firma? Quando arriva la copia dell'atto? Sono le domande che uno studio notarile si sente fare più spesso, e hanno due tipi di risposta. I tempi di preparazione e di stipula sono prassi: dipendono dall'atto, dai documenti e dal carico di lavoro dello studio, e le cifre di questa guida sono indicazioni medie, non promesse. I tempi dopo la firma, invece, in gran parte li fissa la legge.
Le tre fasi dell'atto notarile
| Fase | Cosa succede | Tempi indicativi |
|---|---|---|
| Preparatoria | Raccolta documenti, verifiche, redazione della bozza | Da pochi giorni a un mese |
| Stipula | Identificazione, lettura dell'atto, firme | 30-90 minuti |
| Dopo la firma | Registrazione, trascrizione, voltura, iscrizioni | Entro i termini di legge, di solito pochi giorni |
Fase preparatoria: il lavoro che non si vede
È la fase più lunga e quella che si tende a sottovalutare. Il notaio e i suoi collaboratori verificano che l'atto si possa fare in sicurezza.
Compravendita immobiliare: di solito 10-30 giorni
Per una compravendita residenziale senza complicazioni servono in genere 10-20 giorni, 15-30 con il mutuo. Il tempo va in quattro attività:
- raccolta dei documenti: titolo di provenienza, visura e planimetria catastali, attestato di prestazione energetica, documenti di identità delle parti, documentazione condominiale e, per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica;
- visure ipotecarie e catastali: il notaio controlla ai registri immobiliari dell'Agenzia delle Entrate che il venditore sia titolare e che non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, e verifica la conformità catastale dell'immobile;
- verifica urbanistica: titoli edilizi, eventuali condoni, corrispondenza fra stato di fatto e progetto autorizzato. Su un immobile con una storia edilizia complicata è la voce che allunga di più i tempi;
- redazione della bozza, che le parti di solito ricevono prima della firma.
Con il mutuo si aggiunge l'istruttoria della banca, che deve valutare il merito di credito, far periziare l'immobile e deliberare il finanziamento: spesso è questo il collo di bottiglia. I tempi della banca e il loro incastro con il rogito sono spiegati nella guida sui tempi del mutuo; quelli fra proposta d'acquisto e rogito nella guida su quanto passa dalla proposta al rogito.
Donazione: tempi simili alla compravendita
Su un immobile servono le stesse visure della compravendita. In più il notaio ricostruisce la situazione familiare del donante, perché una donazione può incidere sulle quote riservate ai legittimari nella futura successione.
Costituzione di una S.r.l.: pochi giorni di preparazione
Prima della firma si preparano atto costitutivo e statuto e si verifica che la denominazione non crei confusione con altre imprese. Il capitale non passa più dalla banca: dal 2013 si versa all'organo amministrativo nominato nell'atto, indicando nell'atto i mezzi di pagamento. Con un capitale di almeno 10.000 € basta versare alla firma il 25% dei conferimenti in denaro (art. 2464 c.c.); sotto i 10.000 €, come nella SRL semplificata, i conferimenti si versano per intero (artt. 2463 e 2463-bis c.c.). Quanto costa l'operazione è spiegato nella guida sul costo della costituzione di una S.r.l..
Testamento pubblico: spesso pochi giorni
Serve soprattutto un colloquio con il testatore per raccogliere le sue volontà e, se vuole, un controllo sulle quote di legittima. È fra gli atti più rapidi da preparare.
La stipula: cosa succede e quanto dura
La stipula è il momento in cui le parti firmano davanti al notaio. Come ordine di grandezza:
- compravendita senza mutuo: 30-45 minuti;
- compravendita con mutuo: 60-90 minuti, perché si leggono e si firmano due atti e si gestiscono i pagamenti;
- operazioni societarie complesse (fusioni, scissioni): anche un paio d'ore;
- testamento pubblico: 20-40 minuti, alla presenza di due testimoni.
Le regole della stipula stanno nella legge notarile. L'atto si riceve in presenza delle parti, e dei testimoni quando sono richiesti; il notaio indaga la volontà delle parti e cura la compilazione integrale dell'atto (art. 47 L. 89/1913). Deve essere certo dell'identità delle parti (art. 49). E l'atto va letto alle parti, dal notaio o, in sua presenza, da una persona di sua fiducia (art. 51, n. 8): le parti che sanno leggere e scrivere possono rinunciare alla lettura degli allegati, non a quella dell'atto. Anche chi ha già studiato la bozza lo riascolta.
Dopo la firma: i termini di legge
Qui i tempi non sono una stima.
- Registrazione: va richiesta entro 30 giorni dalla data dell'atto (art. 13 D.P.R. 131/1986; dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa al testo unico D.Lgs. 123/2025, con una nuova numerazione degli articoli). Con la registrazione il notaio versa le imposte che ha incassato dalle parti, perché ne risponde lui stesso.
- Trascrizione: il notaio deve curarla «nel più breve tempo possibile», ed è «tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato» (art. 2671 c.c.). È la trascrizione che rende l'acquisto opponibile ai terzi.
- Voltura catastale: aggiorna l'intestazione al Catasto. Per gli atti immobiliari il notaio la chiede insieme a registrazione e trascrizione, in un unico invio telematico, il Modello unico informatico.
- Costituzione di S.p.A. o S.r.l.: il notaio deposita l'atto costitutivo al Registro delle imprese entro 10 giorni (art. 2330 c.c.; il termine era di 20 giorni fino alla L. 12/2019). L'ufficio iscrive la società entro 10 giorni dalla protocollazione della domanda, termine dimezzato a 5 per le domande presentate su supporto informatico (art. 11, comma 8, D.P.R. 581/1995), che oggi sono la regola. Solo con l'iscrizione la società acquista la personalità giuridica (art. 2331 c.c.).
- Modifiche statutarie: il notaio che ha verbalizzato la delibera ne chiede l'iscrizione entro 30 giorni (art. 2436 c.c.), e la delibera produce effetti solo dopo l'iscrizione.
Quando arriva la copia
La copia conforme completa degli estremi di registrazione arriva dopo gli adempimenti, quindi di solito nel giro di qualche settimana. Se serve prima, per esempio per una pratica urgente, conviene dirlo allo studio: spesso si può avere una copia dell'atto in attesa degli estremi di registrazione.
Tempi indicativi per tipo di atto
| Atto | Preparazione (prassi) | Stipula (prassi) |
|---|---|---|
| Compravendita senza mutuo | 10-20 giorni | 30-45 min |
| Compravendita con mutuo | 15-30 giorni | 60-90 min |
| Donazione immobiliare | 10-20 giorni | 30-45 min |
| Testamento pubblico | 3-7 giorni | 20-40 min |
| Costituzione di S.r.l. | pochi giorni | 30-60 min |
| Cessione di quote di S.r.l. | 5-10 giorni | 20-30 min |
| Procura | 1-3 giorni | 15-20 min |
Sono medie osservate in prassi, non termini: uno studio con l'agenda piena o un documento che manca bastano a spostarle.
Come accelerare
- Consegnare tutti i documenti insieme, non a pezzi.
- Segnalare subito le particolarità: difformità catastali, ipoteche da cancellare, procure da preparare.
- Con il mutuo, avviare la pratica in banca in parallelo all'incarico al notaio.
- Controllare per tempo la scadenza dei documenti di identità di tutte le parti.
- Se una parte vive all'estero, mettere in conto il tempo per apostille o legalizzazione dei documenti.
Domande frequenti
Si può fare un rogito in urgenza? In certi casi sì, ma le verifiche non si possono saltare: visure, controlli urbanistici e bozza richiedono comunque qualche giorno. Meglio dire subito al notaio che c'è urgenza.
Perché la banca impiega così tanto per il mutuo? Perché deve valutare il merito di credito, far fare la perizia dell'immobile e deliberare il finanziamento, e ogni passaggio dipende dai tempi interni dell'istituto. I dettagli sono nella guida sui tempi del mutuo.
Quanto tempo dopo la firma arriva la copia dell'atto? Di solito qualche settimana, dopo registrazione e trascrizione. Per esigenze urgenti molti studi rilasciano prima una copia in attesa degli estremi di registrazione.
Vuoi sapere anche quanto costa una compravendita? Il calcolatore dei costi della compravendita stima imposte e onorario notarile.