Chi ha una società con dentro un immobile che all'attività non serve più ha davanti poche settimane. La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, commi 35-41) ha riaperto l'assegnazione agevolata dei beni ai soci, e il termine per l'atto notarile è il 30 settembre 2026. Data secca. Le riaperture precedenti sono arrivate a distanza di anni l'una dall'altra, quindi contare sulla prossima è un azzardo.
Il meccanismo, nella sostanza, è lineare. La società trasferisce il bene al socio e paga un'imposta sostitutiva dell'8% sulla differenza fra il valore del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto, al posto della tassazione ordinaria della plusvalenza che maturerebbe con una vendita a prezzo di mercato. Sul valore già assoggettato a sostitutiva il socio non viene tassato una seconda volta.
Quali società, quali beni, quali soci
Rientrano le società di persone e di capitali: SNC, SAS, SRL, SPA e SAPA. Le società semplici restano fuori.
I beni agevolabili sono gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e i beni mobili iscritti in pubblici registri non usati come strumentali. Tradotto: il capannone in cui la società lavora ogni giorno resta fuori. L'appartamento locato a terzi, o il terreno fermo a bilancio da vent'anni, rientra.
Poi c'è il filtro più insidioso, quello sui soci. Devono essere iscritti al libro soci, dove è previsto, alla data del 30 settembre 2025; in alternativa, iscritti entro il 31 gennaio 2026 in forza di un titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Chi è entrato nella compagine dopo quella soglia resta escluso. Non si sana a posteriori.
Quanto si paga davvero
L'aliquota ordinaria è l'8%. Sale al 10,5% per le società che sono state non operative in almeno due dei tre periodi d'imposta precedenti, e la verifica va fatta prima di impostare l'operazione, perché due punti e mezzo su una base importante cambiano il conto finale. Le riserve in sospensione d'imposta annullate scontano una sostitutiva a parte: 13%.
Il risparmio vero, però, sta nella base imponibile. Per gli immobili la società può chiedere che il valore normale sia determinato con il criterio catastale, cioè rendita rivalutata moltiplicata per i coefficienti dell'art. 52 del D.P.R. 131/1986, invece che sul valore di mercato. È qui che si decide quasi tutto. Su un immobile iscritto a bilancio con un costo storico alto e una rendita bassa la differenza si assottiglia parecchio, e la sostitutiva scende a poche migliaia di euro. In qualche caso si azzera.
Sull'atto le imposte indirette sono ridotte: registro proporzionale dimezzato (su un fabbricato abitativo diverso dalla prima casa si passa dal 9% al 4,5%), ipotecaria e catastale in misura fissa (D.Lgs. 347/1990). L'onorario del notaio segue le regole ordinarie. Dipende dal valore e dal numero dei beni trasferiti.
Tre date, non una
| Adempimento | Termine |
|---|---|
| Atto notarile di assegnazione, cessione o trasformazione | 30 settembre 2026 |
| Versamento del 60% dell'imposta sostitutiva | 30 settembre 2026 |
| Versamento del saldo, il restante 40% | 30 novembre 2026 |
Il calendario spiega perché arrivare a settembre con la pratica ancora aperta è rischioso. Perizia di stima, verifiche catastali e ipotecarie, delibera dei soci e stipula vanno incastrate prima, e ad agosto gli uffici rallentano quasi ovunque. Chi parte ora è già in ritardo di qualche settimana.
Una precisazione che evita fraintendimenti: l'estromissione dell'immobile dell'imprenditore individuale, misura gemella che le guide trattano spesso insieme a questa, aveva una finestra diversa, dal 1° gennaio al 31 maggio 2026, ormai chiusa. Chi l'ha esercitata versa il 60% entro il 30 novembre 2026 e il resto entro il 30 giugno 2027; chi non l'ha fatta in primavera non ha più margini quest'anno.
Assegnare o trasformare in società semplice
Assegnare non è sempre la mossa giusta. Quando la società ormai esiste solo per tenere insieme gli immobili, l'alternativa è trasformarla in società semplice invece di assegnare bene per bene. Stessa aliquota, stesso termine, un solo atto notarile al posto di più trasferimenti. La proprietà resta in capo all'ente trasformato, che però esce dal reddito d'impresa: i canoni di locazione diventano redditi fondiari in capo ai soci.
L'assegnazione conviene quando i soci vogliono la disponibilità individuale del bene, per venderlo o per abitarlo. La trasformazione, quando la gestione resta comune. Di solito la scelta si decide sul numero di immobili e sui rapporti fra i soci, non sul differenziale fiscale, che è modesto.
Prima di fissare l'appuntamento vale la pena capire come funzionano gli atti societari dal notaio e quali passaggi comporta la trasformazione di società. Per sapere quanto costa nel caso concreto, con il numero di beni e i valori reali: richiedi un preventivo.
Fonti e riferimenti normativi: