La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, commi 35-41) ha riaperto l'assegnazione agevolata dei beni ai soci, pensata per le società con dentro un immobile che all'attività non serve più. Vale per gli atti notarili stipulati entro il 30 settembre 2026. Data secca: la legge non prevede proroghe, e dopo quel giorno l'assegnazione torna alla tassazione ordinaria finché un'altra legge non la riapra. Per chi l'ha usata resta una scadenza: il saldo del 40% dell'imposta sostitutiva entro il 30 novembre 2026 (comma 40).
Il meccanismo, nella sostanza, è lineare. La società trasferisce il bene al socio e paga un'imposta sostitutiva dell'8% sulla differenza fra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto (comma 36). La sostitutiva prende il posto delle imposte sui redditi e dell'IRAP che la plusvalenza sconterebbe in via ordinaria. In capo al socio il comma 38 esclude l'applicazione delle regole sui dividendi (art. 47, commi 1 e da 5 a 8, del TUIR, D.P.R. 917/1986), e il valore normale del bene ricevuto, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscale della sua quota. Come si coordini questa esclusione con le riserve di utili che la società ha in bilancio va verificato con il commercialista.
Quali società, quali beni, quali soci
Rientrano le società di persone e di capitali: SNC, SAS, SRL, SPA e SAPA (comma 35). Le società semplici restano fuori.
I beni agevolabili sono gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e i beni mobili iscritti in pubblici registri non usati come strumentali. Tradotto: il capannone in cui la società lavora ogni giorno resta fuori. L'appartamento locato a terzi, o il terreno fermo a bilancio da vent'anni, rientra.
Poi c'è il filtro più insidioso, quello sui soci. La legge chiede che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, dove è previsto, alla data del 30 settembre 2025; in alternativa, che siano stati iscritti entro trenta giorni dall'entrata in vigore della legge (1° gennaio 2026), cioè entro il 31 gennaio 2026, in forza di un titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Se la compagine è cambiata dopo quella soglia, la verifica va fatta prima di tutto il resto: il requisito riguarda il passato e non si sana a posteriori.
Quanto si paga davvero
L'aliquota ordinaria è l'8%. Sale al 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d'imposta precedenti a quello dell'assegnazione, e la verifica va fatta prima di impostare l'operazione, perché due punti e mezzo su una base importante cambiano il conto finale. Le riserve in sospensione d'imposta annullate per effetto dell'operazione scontano una sostitutiva a parte: 13%.
Il risparmio vero, però, sta nella base imponibile. Per gli immobili la società può chiedere che il valore normale sia determinato con il criterio catastale (comma 37), cioè rendita catastale moltiplicata per i coefficienti dell'art. 52, comma 4, del D.P.R. 131/1986, invece che sul valore di mercato. È qui che si decide quasi tutto. Su un immobile iscritto a bilancio con un costo fiscale alto e una rendita bassa la differenza si assottiglia parecchio. Se il valore catastale non supera il costo fiscalmente riconosciuto, la base è zero e la sostitutiva non è dovuta.
Sull'atto di assegnazione o di cessione le imposte indirette sono ridotte (comma 39): l'imposta proporzionale di registro, dove si applica, è dimezzata (su un fabbricato abitativo diverso dalla prima casa si passa dal 9% al 4,5%), e le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa. Lo sconto non tocca l'IVA: se l'assegnazione è soggetta a IVA, l'IVA resta quella ordinaria, mentre ipotecaria e catastale restano comunque in misura fissa. L'onorario del notaio segue le regole ordinarie. Dipende dal valore e dal numero dei beni trasferiti.
Tre date, non una
| Adempimento | Termine |
|---|---|
| Atto notarile di assegnazione, cessione o trasformazione | 30 settembre 2026 |
| Versamento del 60% dell'imposta sostitutiva | 30 settembre 2026 |
| Versamento del saldo, il restante 40% | 30 novembre 2026 |
Il versamento del 60% coincide con il termine dell'atto (comma 40), quindi la legge chiede entro il 30 settembre 2026 sia la stipula sia il pagamento con F24. Prima dell'atto vanno incastrate le verifiche catastali e ipotecarie, il calcolo del valore (catastale, oppure normale, di solito sostenuto da una perizia di stima) e la decisione dei soci. Il saldo del 40% segue entro il 30 novembre 2026.
Una precisazione che evita fraintendimenti: l'estromissione dell'immobile dell'imprenditore individuale, misura gemella che le guide trattano spesso insieme a questa, aveva una finestra diversa (comma 41), dal 1° gennaio al 31 maggio 2026, per gli immobili posseduti al 30 settembre 2025, e quella finestra è chiusa. Chi l'ha esercitata versa la sostitutiva in due rate, entro il 30 novembre 2026 e il 30 giugno 2027; chi non l'ha fatta entro il 31 maggio non può più accedervi.
Assegnare o trasformare in società semplice
Assegnare non è sempre la mossa giusta. Quando la società ha per oggetto esclusivo o principale la gestione di quegli immobili, che è la condizione posta dal comma 35, l'alternativa è trasformarla in società semplice invece di assegnare bene per bene. Stessa aliquota, stesso termine del 30 settembre 2026, un solo atto notarile al posto di più trasferimenti. La proprietà resta in capo all'ente trasformato, che però esce dal reddito d'impresa: i canoni di locazione diventano redditi fondiari in capo ai soci.
L'assegnazione conviene quando i soci vogliono la disponibilità individuale del bene, per venderlo o per abitarlo. La trasformazione, quando la gestione resta comune. Di solito la scelta si decide sul numero di immobili e sui rapporti fra i soci; il confronto fra le imposte d'atto e l'IVA delle due strade va fatto caso per caso, con il notaio e il commercialista.
Per il quadro generale vale la pena capire come funzionano gli atti societari dal notaio e quali passaggi comporta la trasformazione di società. Per sapere quanto costa nel caso concreto, con il numero di beni e i valori reali: richiedi un preventivo.
Fonti e riferimenti normativi: