Che cos'è la donazione con riserva di usufrutto
La donazione con riserva di usufrutto è un negozio giuridico con cui il donante trasferisce la proprietà di un bene — tipicamente un immobile — al donatario, riservando a proprio favore il diritto di usufrutto per tutta la durata della vita. Il risultato è uno sdoppiamento della titolarità: il donatario diventa nudo proprietario, mentre il donante conserva il diritto di abitare l'immobile, di concederlo in locazione e di percepirne i frutti.
L'istituto trova fondamento nell'art. 978 del Codice Civile, che disciplina l'usufrutto, e negli artt. 769 e seguenti, che regolano la donazione. La riserva di usufrutto è espressamente prevista dall'art. 796 c.c., secondo cui il donante può riservare l'usufrutto a sé o, cumulativamente o successivamente, a un terzo (tipicamente il coniuge).
Si tratta di uno degli strumenti più diffusi nella pianificazione patrimoniale familiare, perché concilia due esigenze apparentemente opposte: il desiderio di trasferire il patrimonio alla generazione successiva e la necessità del donante di non privarsi del godimento del bene.
Come funziona nella pratica
La struttura dell'atto
L'atto di donazione con riserva di usufrutto è un atto pubblico notarile che richiede la presenza di due testimoni (art. 782 c.c.). Nell'atto, il donante dichiara di trasferire la proprietà dell'immobile al donatario, riservando a proprio favore il diritto di usufrutto vitalizio.
È possibile prevedere la riserva di usufrutto anche a favore del coniuge del donante, con effetto successivo o congiunto. In questo secondo caso, alla morte del donante, l'usufrutto non si estingue, ma si concentra in capo al coniuge superstite fino alla morte di quest'ultimo. L'art. 796, comma 2, c.c. consente espressamente questa configurazione, nota come "usufrutto congiunto con diritto di accrescimento".
Il consolidamento automatico
Alla morte dell'usufruttuario (il donante o, se previsto, il coniuge superstite), l'usufrutto si estingue automaticamente per effetto dell'art. 979, comma 1, c.c. Il nudo proprietario (donatario) diventa pieno proprietario senza necessità di ulteriori atti notarili, dichiarazioni di successione o pagamento di imposte.
L'unico adempimento richiesto è la cancellazione della trascrizione dell'usufrutto nei registri immobiliari, che si effettua con una semplice annotazione a margine, presentando il certificato di morte dell'usufruttuario. Si tratta di una formalità di modesto costo (imposta di bollo e diritti di trascrizione).
Questo meccanismo rappresenta un vantaggio significativo rispetto alla successione: il passaggio della piena proprietà avviene senza oneri fiscali aggiuntivi e senza le complessità della dichiarazione di successione.
Il vantaggio fiscale: tassazione sulla sola nuda proprietà
Il beneficio fiscale più rilevante della donazione con riserva di usufrutto riguarda la base imponibile su cui si calcolano le imposte. L'imposta di donazione, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale si applicano esclusivamente sul valore della nuda proprietà, che è sempre inferiore al valore della piena proprietà.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
Il valore della nuda proprietà si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà dell'immobile per un coefficiente stabilito dalla legge, che varia in base all'età dell'usufruttuario al momento della donazione. I coefficienti sono contenuti nel Prospetto allegato al D.P.R. 131/1986 e vengono aggiornati periodicamente in funzione del tasso legale di interesse.
La formula è:
Valore nuda proprietà = Valore piena proprietà x Coefficiente nuda proprietà
Il coefficiente di nuda proprietà si ricava sottraendo da 1 il coefficiente dell'usufrutto:
Coefficiente nuda proprietà = 1 - Coefficiente usufrutto
Tabella dei coefficienti (tasso legale 2,5%)
I coefficienti variano in funzione dell'età dell'usufruttuario. Più è giovane il donante, maggiore è il valore attribuito all'usufrutto e, di conseguenza, minore è il valore della nuda proprietà su cui si calcolano le imposte.
| Età dell'usufruttuario | Coefficiente usufrutto | Coefficiente nuda proprietà |
|---|---|---|
| Da 0 a 20 anni | 0,950 | 0,050 |
| Da 21 a 30 anni | 0,925 | 0,075 |
| Da 31 a 40 anni | 0,900 | 0,100 |
| Da 41 a 45 anni | 0,875 | 0,125 |
| Da 46 a 50 anni | 0,850 | 0,150 |
| Da 51 a 53 anni | 0,825 | 0,175 |
| Da 54 a 56 anni | 0,800 | 0,200 |
| Da 57 a 60 anni | 0,750 | 0,250 |
| Da 61 a 63 anni | 0,700 | 0,300 |
| Da 64 a 66 anni | 0,650 | 0,350 |
| Da 67 a 69 anni | 0,600 | 0,400 |
| Da 70 a 72 anni | 0,550 | 0,450 |
| Da 73 a 75 anni | 0,500 | 0,500 |
| Da 76 a 78 anni | 0,425 | 0,575 |
| Da 79 a 82 anni | 0,350 | 0,650 |
| Da 83 a 86 anni | 0,275 | 0,725 |
| Da 87 a 92 anni | 0,200 | 0,800 |
| Da 93 a 99 anni | 0,100 | 0,900 |
Nota: i coefficienti riportati si riferiscono al tasso legale del 2,5%. In caso di variazione del tasso legale, i coefficienti vengono aggiornati con decreto ministeriale.
Esempio pratico
Un genitore di 65 anni dona al figlio un appartamento con valore catastale di 200.000 euro, riservandosi l'usufrutto.
- Valore nuda proprietà: 200.000 x 0,350 = 70.000 euro
- Imposta di donazione: 0 euro (rientra nella franchigia di 1.000.000 euro per i parenti in linea retta)
- Imposta ipotecaria (prima casa): 200 euro (misura fissa)
- Imposta catastale (prima casa): 200 euro
Il risparmio diventa particolarmente rilevante quando non si applicano le agevolazioni prima casa: l'imposta ipotecaria al 2% su 70.000 euro ammonta a 1.400 euro, contro i 4.000 euro che si pagherebbero sulla piena proprietà di 200.000 euro. L'imposta catastale all'1% passa da 2.000 euro a 700 euro. Il risparmio complessivo, in questo caso, è di 3.900 euro.
Aliquote e franchigie applicabili
La donazione con riserva di usufrutto è soggetta al regime fiscale ordinario delle donazioni, disciplinato dal D.Lgs. 346/1990. Le aliquote e le franchigie si applicano sul valore della nuda proprietà:
| Rapporto di parentela | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta | 4% | 1.000.000 euro per beneficiario |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro per beneficiario |
| Altri parenti fino al 4° grado | 6% | Nessuna |
| Tutti gli altri soggetti | 8% | Nessuna |
Per i beneficiari portatori di handicap grave (L. 104/1992), la franchigia è elevata a 1.500.000 euro indipendentemente dal grado di parentela.
La franchigia è personale e cumulativa: ogni donazione precedente effettuata dal medesimo donante al medesimo donatario erode la franchigia disponibile.
Gli obblighi dell'usufruttuario
Il diritto di usufrutto non è privo di oneri. Il Codice Civile impone all'usufruttuario una serie di obblighi che è opportuno conoscere prima di procedere alla stipula.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
L'art. 1004 c.c. pone a carico dell'usufruttuario le spese di manutenzione ordinaria: riparazioni necessarie per conservare il bene in buono stato, piccoli interventi di manutenzione, spese condominiali ordinarie. Le riparazioni straordinarie restano, di regola, a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.), salvo che siano rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Nella prassi, questa distinzione genera frequenti controversie. L'orientamento giurisprudenziale consolidato (Cass. n. 12568/2018) qualifica come straordinarie le opere che incidono sulla struttura, la consistenza e la destinazione del bene, mentre rientrano nell'ordinaria manutenzione gli interventi di conservazione e ripristino.
Imposte e tributi locali
L'art. 1008 c.c. stabilisce che le imposte, le tasse e i canoni che gravano sul reddito del bene sono a carico dell'usufruttuario. In concreto, l'usufruttuario è tenuto al pagamento dell'IMU (art. 1, comma 743, L. 160/2019) e della TARI sull'immobile per tutta la durata dell'usufrutto. Se l'immobile è adibito ad abitazione principale dell'usufruttuario, si applica l'esenzione IMU prevista dalla legge.
Inventario e cauzione
L'usufruttuario è tenuto a redigere l'inventario dei beni (art. 1002 c.c.) e a prestare idonea cauzione (art. 1002 c.c.), salvo dispensa da parte del nudo proprietario. Nella prassi delle donazioni familiari, il donatario (nudo proprietario) dispensa quasi sempre il donante (usufruttuario) da entrambi gli obblighi, e la dispensa viene inserita direttamente nell'atto di donazione.
Destinazione economica del bene
L'usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene (art. 981 c.c.). Se l'immobile è destinato ad abitazione, non può trasformarlo in locale commerciale senza il consenso del nudo proprietario. La violazione di questo obbligo può condurre alla decadenza dall'usufrutto per abuso (art. 1015 c.c.).
Procedura notarile passo per passo
La procedura per la donazione con riserva di usufrutto segue i passaggi tipici della donazione immobiliare, con alcune specificità.
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Raccolta documentale. Il notaio acquisisce i documenti necessari: titoli di provenienza dell'immobile, visure catastali aggiornate, planimetria catastale, certificato di destinazione urbanistica (per i terreni), attestato di prestazione energetica (APE), documenti di identità delle parti e dei testimoni.
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Verifica urbanistica e catastale. Il notaio verifica la conformità catastale dell'immobile (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) e la regolarità urbanistica, controllando che non vi siano abusi edilizi o difformità tra stato di fatto e stato catastale.
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Predisposizione dell'atto. Il notaio redige l'atto di donazione, nel quale vengono specificati: la descrizione dell'immobile, il valore catastale, la riserva di usufrutto a favore del donante (ed eventualmente del coniuge), le dispense da inventario e cauzione, le eventuali condizioni o oneri.
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Stipula. L'atto viene stipulato dal notaio in presenza delle parti e di due testimoni. Il notaio dà lettura dell'atto e le parti lo sottoscrivono. I testimoni devono essere maggiorenni, non parenti delle parti e non interessati all'atto.
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Trascrizione e registrazione. Entro 30 giorni dalla stipula, il notaio provvede alla trascrizione dell'atto nei registri immobiliari e alla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Vengono trascritti sia il trasferimento della nuda proprietà sia la riserva di usufrutto, come diritti distinti.
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Voltura catastale. Il notaio presenta la domanda di voltura al Catasto per aggiornare l'intestazione dell'immobile, che risulterà intestato al donatario per la nuda proprietà e al donante per l'usufrutto.
Costi complessivi dell'operazione
I costi della donazione con riserva di usufrutto comprendono diverse voci:
| Voce di spesa | Importo indicativo |
|---|---|
| Imposta di donazione | Variabile (spesso 0 euro entro la franchigia) |
| Imposta ipotecaria | 2% della nuda proprietà (o 200 euro se prima casa) |
| Imposta catastale | 1% della nuda proprietà (o 200 euro se prima casa) |
| Imposta di bollo | 230 euro |
| Tassa ipotecaria | 35 euro per formalità |
| Onorario notarile | Variabile in base al valore dell'atto |
| Diritti e contributi | Variabili |
L'onorario del notaio è determinato liberamente dal professionista, in base alla complessità dell'atto e al valore del bene. È consigliabile richiedere un preventivo dettagliato che indichi separatamente le imposte (non negoziabili, perché stabilite dalla legge) e l'onorario professionale.
Aspetti critici da considerare
La donazione resta soggetta ad azione di riduzione
Anche se l'immobile è stato donato in nuda proprietà con riserva di usufrutto, per il diritto civile si tratta a tutti gli effetti di una donazione. Restano applicabili le criticità tipiche dell'istituto: il rischio dell'azione di riduzione da parte dei legittimari pretermessi (artt. 553 e ss. c.c.), l'obbligo di collazione (art. 737 c.c.) e le difficoltà di ottenere un mutuo ipotecario sull'immobile nel periodo ventennale previsto dall'art. 563 c.c.
Chi acquista un immobile proveniente da donazione con riserva di usufrutto affronta le medesime difficoltà bancarie di chi acquista un immobile proveniente da donazione piena.
Rinuncia anticipata all'usufrutto
L'usufruttuario può rinunciare al proprio diritto in qualsiasi momento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata soggetta a trascrizione. La rinuncia comporta il consolidamento anticipato della piena proprietà in capo al nudo proprietario. Si configura però un trasferimento di valore che può essere soggetto all'imposta di donazione (se a titolo gratuito) o all'imposta di registro (se a titolo oneroso), con base imponibile pari al valore residuo dell'usufrutto calcolato in base all'età dell'usufruttuario al momento della rinuncia.
Vendita dell'immobile durante l'usufrutto
Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà anche senza il consenso dell'usufruttuario. L'acquirente subentra nella posizione del nudo proprietario e acquisirà la piena proprietà solo all'estinzione dell'usufrutto. La commerciabilità del bene, tuttavia, è ridotta: il prezzo di cessione riflette il valore della sola nuda proprietà, e molti potenziali acquirenti preferiscono immobili liberi da diritti reali di godimento.
Per vendere la piena proprietà è necessario il consenso di entrambi — nudo proprietario e usufruttuario — che intervengono nell'atto di vendita ciascuno per la propria quota di diritto.
Domande frequenti
Il donante può vendere l'immobile dopo aver donato la nuda proprietà?
No. Una volta effettuata la donazione, il donante non è più proprietario dell'immobile. Conserva solo il diritto di usufrutto, che gli consente di abitare il bene o di concederlo in locazione, ma non di alienarlo. La vendita della piena proprietà richiede l'intervento congiunto del nudo proprietario e dell'usufruttuario.
Alla morte del donante, il donatario deve pagare imposte di successione?
No. L'usufrutto si estingue automaticamente alla morte dell'usufruttuario (art. 979 c.c.) e il consolidamento della piena proprietà in capo al nudo proprietario avviene senza ulteriori imposte. Il bene non deve essere incluso nella dichiarazione di successione del donante, poiché la nuda proprietà è già stata trasferita con l'atto di donazione.
L'usufruttuario può affittare l'immobile?
Sì. L'art. 999 c.c. riconosce all'usufruttuario il diritto di concedere in locazione il bene oggetto di usufrutto. I canoni di locazione spettano all'usufruttuario per tutta la durata del diritto. Le locazioni in corso al momento dell'estinzione dell'usufrutto proseguono per la durata stabilita, ma comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto.
È possibile riservare l'usufrutto anche al coniuge?
Sì. L'art. 796, comma 2, c.c. consente espressamente la riserva di usufrutto congiunto a favore del donante e del coniuge, con diritto di accrescimento al superstite. In questa configurazione, l'usufrutto si estingue solo alla morte dell'ultimo dei due usufruttuari, garantendo al coniuge superstite il godimento dell'immobile.
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Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non costituiscono parere legale. Per una valutazione specifica della propria situazione è consigliabile rivolgersi a un notaio.