Che cos'è la donazione con riserva di usufrutto
Donare la casa ai figli riservandosi l'usufrutto costa meno di una donazione piena quando non si applica l'agevolazione prima casa, o quando il valore supera la franchigia. Ipotecaria 2% e catastale 1% si calcolano sulla sola nuda proprietà, che per un genitore di 65 anni vale la metà dell'immobile. Con i requisiti prima casa restano 200 € ciascuna in entrambi i casi, e l'imposta di donazione tra genitori e figli è zero fino a 1.000.000 € per beneficiario; restano bollo, tasse ipotecarie, tassa d'archivio e onorario del notaio. La donazione con riserva di usufrutto è un negozio giuridico con cui il donante trasferisce la proprietà di un bene, tipicamente un immobile, al donatario, riservando a proprio favore il diritto di usufrutto per tutta la durata della vita. Il risultato è uno sdoppiamento della titolarità: il donatario diventa nudo proprietario, mentre il donante conserva il diritto di abitare l'immobile, di concederlo in locazione e di percepirne i frutti.
L'istituto trova fondamento nell'art. 978 del Codice Civile, che disciplina l'usufrutto, e negli artt. 769 e seguenti, che regolano la donazione. La riserva di usufrutto è espressamente prevista dall'art. 796 c.c., secondo cui il donante può riservare l'usufrutto a sé e, dopo di sé, a un'altra persona o a più persone, ma non in successione fra loro (tipicamente il coniuge).
Si tratta di uno degli strumenti più diffusi nella pianificazione patrimoniale familiare, perché concilia due esigenze apparentemente opposte: il desiderio di trasferire il patrimonio alla generazione successiva e la necessità del donante di non privarsi del godimento del bene.
La struttura dell'atto
L'atto di donazione con riserva di usufrutto è un atto pubblico notarile (art. 782 c.c.) che richiede la presenza di due testimoni (art. 48 L. 89/1913). Nell'atto, il donante dichiara di trasferire la proprietà dell'immobile al donatario, riservando a proprio favore il diritto di usufrutto vitalizio.
La riserva può favorire anche il coniuge del donante. L'art. 796 c.c. prevede la forma successiva (prima il donante, poi il coniuge); nella prassi notarile si usa anche la riserva congiunta, detta "usufrutto congiunto con diritto di accrescimento": alla morte del donante l'usufrutto non si estingue, ma si concentra sul coniuge superstite fino alla sua morte.
Il consolidamento automatico
Alla morte dell'usufruttuario (il donante o, se previsto, il coniuge superstite), l'usufrutto si estingue da sé, perché la sua durata non può eccedere la vita dell'usufruttuario (art. 979 c.c.). Il nudo proprietario (donatario) diventa pieno proprietario senza necessità di ulteriori atti notarili, dichiarazioni di successione o pagamento di imposte.
Resta l'aggiornamento del catasto, e dal 1° gennaio 2025 nella maggior parte dei casi non tocca nemmeno alla famiglia: la riunione dell'usufrutto per morte la esegue l'Agenzia delle Entrate d'ufficio e senza oneri, sulla base dell'Anagrafe tributaria. Con l'usufrutto congiunto con accrescimento serve invece una domanda di voltura, esente da tributi, da presentare entro un anno dalla morte (art. 8, comma 2, D.Lgs. 139/2024); con l'usufrutto successivo o a termine la domanda resta dovuta, con le tasse catastali e il bollo (Agenzia delle Entrate, voltura catastale).
È un vantaggio concreto rispetto alla successione: il passaggio della piena proprietà avviene senza oneri fiscali aggiuntivi e senza le complessità della dichiarazione di successione.
Il vantaggio fiscale, la procedura e i costi
Il beneficio fiscale più rilevante della donazione con riserva di usufrutto riguarda la base imponibile su cui si calcolano le imposte. L'imposta di donazione, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale si applicano esclusivamente sul valore della nuda proprietà, che è sempre inferiore al valore della piena proprietà.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
Il valore della nuda proprietà si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà dell'immobile per un coefficiente stabilito dalla legge, che varia in base all'età dell'usufruttuario al momento della donazione. Per l'imposta di donazione i coefficienti sono quelli del prospetto allegato al D.Lgs. 346/1990 (artt. 14 e 17, richiamati dall'art. 56), identico a quello che il D.P.R. 131/1986 allega per l'imposta di registro, e vengono aggiornati con decreto del Ministero dell'economia quando cambia il tasso legale di interesse.
La formula è:
Valore nuda proprietà = Valore piena proprietà x Coefficiente nuda proprietà
Il coefficiente di nuda proprietà si ricava sottraendo da 1 il coefficiente dell'usufrutto:
Coefficiente nuda proprietà = 1 - Coefficiente usufrutto
Tabella dei coefficienti (saggio di riferimento 2,5%)
I coefficienti variano in funzione dell'età dell'usufruttuario. Più è giovane il donante, maggiore è il valore attribuito all'usufrutto e, di conseguenza, minore è il valore della nuda proprietà su cui si calcolano le imposte.
| Età dell'usufruttuario | Coefficiente usufrutto | Coefficiente nuda proprietà |
|---|---|---|
| Da 0 a 20 anni | 0,950 | 0,050 |
| Da 21 a 30 anni | 0,900 | 0,100 |
| Da 31 a 40 anni | 0,850 | 0,150 |
| Da 41 a 45 anni | 0,800 | 0,200 |
| Da 46 a 50 anni | 0,750 | 0,250 |
| Da 51 a 53 anni | 0,700 | 0,300 |
| Da 54 a 56 anni | 0,650 | 0,350 |
| Da 57 a 60 anni | 0,600 | 0,400 |
| Da 61 a 63 anni | 0,550 | 0,450 |
| Da 64 a 66 anni | 0,500 | 0,500 |
| Da 67 a 69 anni | 0,450 | 0,550 |
| Da 70 a 72 anni | 0,400 | 0,600 |
| Da 73 a 75 anni | 0,350 | 0,650 |
| Da 76 a 78 anni | 0,300 | 0,700 |
| Da 79 a 82 anni | 0,250 | 0,750 |
| Da 83 a 86 anni | 0,200 | 0,800 |
| Da 87 a 92 anni | 0,150 | 0,850 |
| Da 93 a 99 anni | 0,100 | 0,900 |
Nota: ai fini fiscali non può essere assunto un saggio legale inferiore al 2,5% (art. 17, comma 1-ter, D.Lgs. 346/1990 e art. 46, comma 5-ter, D.P.R. 131/1986, introdotti dal D.Lgs. 139/2024), per cui i coefficienti restano quelli tarati su tale soglia anche quando il tasso legale scende al di sotto. Per le donazioni fatte nel 2026 li conferma il D.M. 24 dicembre 2025 (Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31 dicembre 2025), che richiama il tasso legale dell'1,60% fissato dal Ministero dell'economia per il 2026 e resta sul 2,5%. I valori vanno ricontrollati per gli atti del 2027: il decreto sui coefficienti è annuale, e dal 1° gennaio 2027 si applica il testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che riunisce anche l'imposta sulle donazioni e cambia la numerazione degli articoli citati qui.
Esempio pratico
Un genitore di 65 anni dona al figlio un appartamento con valore catastale di 200.000 euro, riservandosi l'usufrutto.
- Valore nuda proprietà: 200.000 x 0,500 = 100.000 euro
- Imposta di donazione: 0 euro (rientra nella franchigia di 1.000.000 euro per i parenti in linea retta)
- Imposta ipotecaria (prima casa): 200 euro (misura fissa)
- Imposta catastale (prima casa): 200 euro
Il risparmio diventa particolarmente rilevante quando non si applicano le agevolazioni prima casa: l'imposta ipotecaria al 2% su 100.000 euro ammonta a 2.000 euro, contro i 4.000 euro che si pagherebbero sulla piena proprietà di 200.000 euro. L'imposta catastale all'1% passa da 2.000 euro a 1.000 euro. Il risparmio complessivo, in questo caso, è di 3.000 euro.
Aliquote e franchigie applicabili
La donazione con riserva di usufrutto è soggetta al regime fiscale ordinario delle donazioni, disciplinato dal D.Lgs. 346/1990. Le aliquote e le franchigie si applicano sul valore della nuda proprietà:
| Rapporto di parentela | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta | 4% | 1.000.000 euro per beneficiario |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro per beneficiario |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado | 6% | Nessuna |
| Tutti gli altri soggetti | 8% | Nessuna |
Per i beneficiari portatori di handicap grave (L. 104/1992), la franchigia è elevata a 1.500.000 euro indipendentemente dal grado di parentela.
La franchigia è personale: le donazioni che lo stesso donante ha già fatto allo stesso donatario la consumano, al loro valore attuale e solo per la parte che la franchigia aveva coperto, mentre quelle registrate a imposta fissa non contano (art. 57 D.Lgs. 346/1990; Circolare 3/E del 22 gennaio 2008).
La procedura dal notaio
La procedura per la donazione con riserva di usufrutto segue i passaggi tipici della donazione immobiliare, con alcune specificità.
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Il notaio acquisisce i documenti necessari: titoli di provenienza dell'immobile, visure catastali aggiornate, planimetria catastale, certificato di destinazione urbanistica (per i terreni), attestato di prestazione energetica (APE), documenti di identità delle parti e dei testimoni.
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Il notaio verifica la conformità catastale dell'immobile (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) e la regolarità urbanistica, controllando che non vi siano abusi edilizi o difformità tra stato di fatto e stato catastale.
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Il notaio redige l'atto di donazione, nel quale vengono specificati: la descrizione dell'immobile, il valore catastale, la riserva di usufrutto a favore del donante (ed eventualmente del coniuge), le dispense da inventario e cauzione, le eventuali condizioni o oneri.
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L'atto viene stipulato dal notaio in presenza delle parti e di due testimoni. Il notaio dà lettura dell'atto e le parti lo sottoscrivono. I testimoni devono essere maggiorenni, cittadini italiani o stranieri residenti in Italia, capaci di agire e senza interesse nell'atto; non possono esserlo i ciechi, i sordi e i muti, i parenti e gli affini del notaio o delle parti (in linea retta, e in linea collaterale fino al terzo grado), il coniuge del notaio o delle parti, né chi non sa o non può sottoscrivere (art. 50 L. 89/1913).
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Il notaio chiede la registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (art. 13 D.P.R. 131/1986) e cura la trascrizione nei registri immobiliari nel più breve tempo possibile (art. 2671 c.c.). La trascrizione dà conto sia del trasferimento della nuda proprietà sia della riserva di usufrutto.
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Il notaio presenta la domanda di voltura al Catasto per aggiornare l'intestazione dell'immobile, che risulterà intestato al donatario per la nuda proprietà e al donante per l'usufrutto.
Costi complessivi dell'operazione
I costi della donazione con riserva di usufrutto comprendono diverse voci:
| Voce di spesa | Importo indicativo |
|---|---|
| Imposta di donazione | Variabile (spesso 0 euro entro la franchigia) |
| Imposta ipotecaria | 2% della nuda proprietà (o 200 euro se prima casa) |
| Imposta catastale | 1% della nuda proprietà (o 200 euro se prima casa) |
| Imposta di bollo | 230 euro |
| Tasse ipotecarie | 35 euro per la trascrizione e 55 euro per la voltura |
| Tassa d'archivio | 10% del parametro del D.M. 265/2012 sul valore donato (43,40 euro su 100.000 euro) |
| Onorario notarile | Libero; il calcolatore applica un minimo di 1.500 € + IVA e la scala 1%/0,8%/0,5% sul valore |
L'onorario del notaio è determinato liberamente dal professionista, in base alla complessità dell'atto e al valore del bene; il calcolatore, che non ha una modalità per la nuda proprietà, su 100.000 euro di valore stima il minimo di 1.500 euro più IVA. Conviene chiedere un preventivo scritto che separi le imposte (non negoziabili, perché stabilite dalla legge) dall'onorario professionale. Le tasse ipotecarie sono quelle della tabella dell'Agenzia delle Entrate; la tassa d'archivio il D.M. 265/2012 la calcola sul valore lordo dei beni donati, quindi si paga anche quando l'imposta di donazione è zero.
Obblighi dell'usufruttuario e aspetti critici
Il diritto di usufrutto non è privo di oneri, e la donazione resta una donazione anche quando il donante tiene l'usufrutto. Prima gli obblighi che il Codice Civile impone all'usufruttuario, poi i punti da conoscere prima di firmare.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
L'art. 1004 c.c. pone a carico dell'usufruttuario le spese di manutenzione ordinaria: riparazioni necessarie per conservare il bene in buono stato, piccoli interventi di manutenzione, spese condominiali ordinarie. Le riparazioni straordinarie restano, di regola, a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.), salvo che siano rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Nella prassi, questa distinzione genera frequenti controversie. Ai fini del riparto previsto dagli artt. 1004-1005 c.c. si considerano straordinarie le opere che incidono sulla struttura, la consistenza e la destinazione del bene, mentre rientrano nell'ordinaria manutenzione gli interventi di conservazione e ripristino.
Imposte e tributi locali
L'art. 1008 c.c. stabilisce che le imposte, le tasse e i canoni che gravano sul reddito del bene sono a carico dell'usufruttuario. In concreto, l'usufruttuario è tenuto al pagamento dell'IMU (art. 1, comma 743, L. 160/2019). La TARI segue invece chi occupa i locali (art. 1, commi 642 e 643, L. 147/2013): la paga l'usufruttuario finché ci abita, l'inquilino se la casa è data in locazione per più di sei mesi nell'anno. Se l'immobile è adibito ad abitazione principale dell'usufruttuario, l'IMU non è dovuta, salvo che la casa sia di categoria A/1, A/8 o A/9 (art. 1, comma 740, L. 160/2019).
Inventario e cauzione
L'usufruttuario è tenuto a redigere l'inventario dei beni e a prestare idonea garanzia (art. 1002 c.c.). Dalla garanzia il donante con riserva di usufrutto è dispensato dalla legge stessa (art. 1002, ultimo comma); dall'inventario lo dispensa di solito il donatario, con una clausola scritta direttamente nell'atto di donazione.
Destinazione economica del bene
L'usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene (art. 981 c.c.). Se l'immobile è destinato ad abitazione, non può trasformarlo in locale commerciale senza il consenso del nudo proprietario. Se il cambio di destinazione deteriora il bene, l'usufruttuario rischia anche la cessazione dell'usufrutto per abuso, o le misure alternative che il giudice può disporre (art. 1015 c.c.).
La donazione resta soggetta ad azione di riduzione
Anche se l'immobile è stato donato in nuda proprietà con riserva di usufrutto, per il diritto civile si tratta a tutti gli effetti di una donazione. Restano applicabili le criticità tipiche dell'istituto: il rischio dell'azione di riduzione da parte dei legittimari lesi (artt. 553 e ss. c.c.), l'obbligo di collazione (art. 737 c.c.) e, fino alla L. 182/2025, le difficoltà di ottenere un mutuo ipotecario sull'immobile nel periodo ventennale allora previsto dall'art. 563 c.c. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 il nuovo regime si applica se entro il 18 giugno 2026 nessun legittimario ha notificato e trascritto la domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione (restano validi anche quelli trascritti prima con il vecchio art. 563 c.c.); dove lo ha fatto, vale ancora la disciplina previgente (L. 182/2025, art. 44, comma 2).
Chi acquista un immobile proveniente da donazione con riserva di usufrutto si trova nella stessa posizione di chi acquista un immobile proveniente da donazione piena. La L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha abolito l'azione di restituzione in natura contro il terzo acquirente: il legittimario leso conserva l'azione di riduzione, ma si soddisfa in denaro sul donatario. Il rischio che frenava le banche resta solo se una domanda di riduzione era già trascritta prima della trascrizione dell'acquisto (art. 563 c.c., che rinvia all'art. 2652 n. 1 c.c.) oppure, per una successione aperta prima del 18 dicembre 2025, se era stata trascritta in tempo un'opposizione o una domanda di riduzione; le visure ipotecarie lo mostrano.
Rinuncia anticipata all'usufrutto
L'usufruttuario può rinunciare al proprio diritto in qualsiasi momento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata soggetta a trascrizione. La rinuncia comporta il consolidamento anticipato della piena proprietà in capo al nudo proprietario. Si configura però un trasferimento di valore che può essere soggetto all'imposta di donazione (se a titolo gratuito) o all'imposta di registro (se a titolo oneroso), con base imponibile pari al valore residuo dell'usufrutto calcolato in base all'età dell'usufruttuario al momento della rinuncia.
Vendita dell'immobile durante l'usufrutto
Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà anche senza il consenso dell'usufruttuario. L'acquirente subentra nella posizione del nudo proprietario e acquisirà la piena proprietà solo all'estinzione dell'usufrutto. La commerciabilità del bene, tuttavia, è ridotta: il prezzo di cessione riflette il valore della sola nuda proprietà, e molti potenziali acquirenti preferiscono immobili liberi da diritti reali di godimento.
Per vendere la piena proprietà serve il consenso di entrambi, nudo proprietario e usufruttuario, che intervengono nell'atto di vendita ciascuno per la propria quota di diritto.
Domande frequenti
Il donante può vendere l'immobile dopo aver donato la nuda proprietà?
No. Una volta effettuata la donazione, il donante non è più proprietario dell'immobile. Conserva solo il diritto di usufrutto, che gli consente di abitare il bene o di concederlo in locazione, ma non di alienarlo. La vendita della piena proprietà richiede l'intervento congiunto del nudo proprietario e dell'usufruttuario.
Alla morte del donante, il donatario deve pagare imposte di successione?
No. L'usufrutto si estingue automaticamente alla morte dell'usufruttuario (art. 979 c.c.) e il consolidamento della piena proprietà in capo al nudo proprietario avviene senza ulteriori imposte. Il bene non deve essere incluso nella dichiarazione di successione del donante, poiché la nuda proprietà è già stata trasferita con l'atto di donazione.
L'usufruttuario può affittare l'immobile?
Sì. L'art. 999 c.c. riconosce all'usufruttuario il diritto di concedere in locazione il bene oggetto di usufrutto. I canoni di locazione spettano all'usufruttuario per tutta la durata del diritto. Le locazioni in corso al momento dell'estinzione dell'usufrutto proseguono per la durata stabilita, ma comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, se risultano da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore; se l'usufrutto era a termine e cessa alla scadenza, durano solo per l'anno in corso (art. 999 c.c.).
Si può riservare l'usufrutto anche al coniuge?
Sì. L'art. 796 c.c. permette di riservarlo, dopo il donante, a un'altra persona, e nella prassi si usa anche la riserva congiunta a favore del donante e del coniuge con accrescimento al superstite. In questa forma l'usufrutto si estingue solo alla morte dell'ultimo dei due, e il coniuge superstite continua ad abitare la casa.
Calcola i costi della donazione. Il calcolatore donazione stima imposte e onorario di una donazione in piena proprietà. Con la riserva di usufrutto e senza agevolazione prima casa, ipotecaria e catastale scendono in proporzione al coefficiente della nuda proprietà.