Plusvalenza vendita casa entro 5 anni: quando si paga (2026)

Quando scatta la plusvalenza sulla vendita di casa

Vendere un immobile a un prezzo più alto di quello pagato non significa automaticamente dover pagare le tasse sulla differenza. La plusvalenza è imponibile solo in presenza di specifiche condizioni, stabilite dall'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

La regola base è questa: se vendi entro cinque anni dalla data del rogito di acquisto, la plusvalenza realizzata entra in gioco fiscalmente. Se vendi dopo i cinque anni, la plusvalenza è esente da tassazione, salvo che l'immobile sia stato ricevuto per donazione (in quel caso il quinquennio si calcola dalla data di acquisto del donante, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate).

Esistono però tre situazioni in cui la plusvalenza non è tassabile anche prima dei cinque anni:

Primo caso: l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Attenzione: non basta aver stabilito la residenza anagrafica per qualche mese. La norma richiede che l'utilizzo come abitazione principale abbia coperto più della metà del tempo trascorso tra acquisto e vendita. Un immobile acquistato come prima casa ai fini fiscali, ma in cui il proprietario non ha mai vissuto stabilmente, non gode di questa esenzione.

Secondo caso: l'immobile è stato acquisito per successione ereditaria.

Terzo caso: l'immobile è una pertinenza dell'abitazione principale (garage, cantina) e rientra nei limiti previsti.

Come si calcola la plusvalenza

La base imponibile è la differenza tra il corrispettivo percepito (il prezzo di vendita) e il costo di acquisto aumentato di tutti gli oneri accessori documentati: imposta di registro o IVA pagata all'acquisto, parcella notarile, provvigioni di agenzia, spese di ristrutturazione con regolare fattura. Più spese si riescono a documentare, minore è la plusvalenza.

Sulla plusvalenza così determinata si può scegliere tra due strade. La prima: concorrere al reddito complessivo IRPEF del venditore, con aliquote progressive che, per redditi medi, possono collocarsi tra il 35% e il 43%. La seconda: optare per l'imposta sostitutiva del 26%, da versare direttamente al notaio al momento del rogito. Quest'ultima opzione è quasi sempre più conveniente per chi ha un reddito imponibile medio-alto, e offre il vantaggio della certezza: si chiude tutto il giorno della firma.

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Impatto sul costo notarile

La scelta dell'imposta sostitutiva cambia concretamente il contenuto economico del rogito. Il notaio funge da sostituto d'imposta: riscuote il 26% sulla plusvalenza dichiarata dal venditore e lo versa all'Erario. Questo importo si aggiunge alle normali imposte di trasferimento che paga l'acquirente.

Vediamo due scenari pratici riferiti allo stesso immobile: un appartamento con rendita catastale di 750 euro, acquistato nel 2022 da un privato a 165.000 euro e venduto nel 2026 a 210.000 euro. Le spese documentate all'acquisto (imposta di registro, notaio, agenzia, piccoli lavori con fattura) ammontano a 12.000 euro. La plusvalenza netta è quindi 210.000 - 165.000 - 12.000 = 33.000 euro.

Scenario A — Acquirente acquista come seconda casa (da privato)

Il valore catastale è 750 × 126 = 94.500 euro.

• Imposta di registro al 9%: 94.500 × 9% = 8.505 euro
• Imposta ipotecaria fissa: 50 euro
• Imposta catastale fissa: 50 euro
• Onorario notarile (0,8% del valore catastale): 94.500 × 0,8% = 756 euro + IVA 22% = 922 euro circa

Totale a carico dell'acquirente: circa 9.527 euro.

A carico del venditore, se sceglie l'imposta sostitutiva al rogito: 33.000 × 26% = 8.580 euro, versati tramite il notaio.

Scenario B — Acquirente acquista come prima casa (da privato)

Il valore catastale è 750 × 115,5 = 86.625 euro.

• Imposta di registro al 2%: 86.625 × 2% = 1.732 euro (superiore al minimo di 1.000 euro)
• Imposta ipotecaria fissa: 50 euro
• Imposta catastale fissa: 50 euro
• Onorario notarile (0,8% del valore catastale): 86.625 × 0,8% = 693 euro + IVA 22% = 846 euro circa

Totale a carico dell'acquirente: circa 2.678 euro.

A carico del venditore, se sceglie l'imposta sostitutiva: sempre 8.580 euro.

La differenza tra i due scenari per l'acquirente è di circa 6.849 euro, tutta dovuta all'aliquota di registro (9% contro 2%). Per stimare in anticipo il tuo caso specifico, puoi usare il calcolatore di compravendita.

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Cosa fare ora

Se stai pianificando una vendita entro il quinquennio, quattro passaggi concreti possono ridurre il carico fiscale o eliminarlo del tutto.

Raccogli tutta la documentazione di spesa relativa all'immobile: il rogito di acquisto, le fatture dei lavori eseguiti, le ricevute dell'agenzia immobiliare, la parcella del notaio. Ogni euro documentato abbassa la plusvalenza tassabile.

Verifica la tua situazione di residenza. Se hai vissuto nell'immobile come abitazione principale per più della metà del periodo intercorso tra acquisto e vendita, potresti essere esente. Controlla le date di iscrizione e cancellazione anagrafica presso il tuo Comune.

Confronta le due opzioni fiscali con un commercialista prima di firmare. Se il tuo reddito complessivo è basso, la tassazione ordinaria IRPEF potrebbe risultare più conveniente dell'imposta sostitutiva al 26%. Se invece sei in uno scaglione alto, il 26% fisso è quasi certamente la scelta migliore.

Comunica al notaio la tua scelta prima del rogito. L'opzione per l'imposta sostitutiva va esercitata nell'atto stesso: non si può scegliere dopo la firma.

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Domande frequenti

Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita di casa?

Non si paga se vendi dopo 5 anni dall'acquisto, se l'immobile è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del possesso, o se lo hai ricevuto per successione.

Cos'è l'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza immobiliare?

È un'aliquota fissa del 26% sulla plusvalenza, versata al notaio al rogito in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria. Introdotta dalla Legge 244/2007.

Le spese di ristrutturazione riducono la plusvalenza tassabile?

Sì, ma solo se documentate con fatture regolari. Si sommano al costo di acquisto originario, abbassando la differenza imponibile.