IMU 2026: scadenza acconto 16 giugno, chi paga e come calcolare

Chi paga l'IMU 2026 e quando

Il 16 giugno 2026 è la data entro cui i proprietari di immobili — o i titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — devono versare l'acconto IMU per l'anno in corso.

L'abitazione principale è esente, a meno che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (ville, castelli, abitazioni di pregio). Chi possiede una seconda casa, un negozio, un ufficio, un magazzino o un terreno agricolo è invece soggetto al pagamento.

Per chi ha acquistato o venduto un immobile nel corso del 2026, il calcolo va proporzionato ai mesi di possesso. La regola è semplice: il mese si conta intero se il possesso supera i 15 giorni. Se hai comprato casa il 10 maggio 2026, per esempio, maggio non conta; se hai comprato il 10 aprile, aprile conta per intero.

L'acconto corrisponde al 50% dell'IMU calcolata applicando le aliquote deliberate dal Comune per l'anno precedente (2025), salvo che il Comune non abbia già approvato e pubblicato le aliquote 2026 sul Portale del Federalismo Fiscale prima della scadenza di giugno. In quel caso si applicano le aliquote nuove.

Il versamento avviene tramite modello F24, usando i codici tributo specifici per categoria: 3912 per abitazioni principali di lusso e relative pertinenze, 3914 per terreni agricoli, 3916 per aree fabbricabili, 3918 per fabbricati rurali strumentali, 3925 per immobili produttivi in gruppo D, e 3924 per tutti gli altri fabbricati.

Come si calcola l'importo: la formula passo per passo

Il calcolo parte dalla rendita catastale, che trovi sulla visura catastale o sul Portale dell'Agenzia delle Entrate. Da lì si procede in tre passaggi.

Primo: si rivaluta la rendita del 5%, moltiplicandola per 1,05. Secondo: si moltiplica per il coefficiente catastale della categoria dell'immobile (160 per i fabbricati in categoria A, B, C; 80 per quelli in D e E; 55 per gli uffici in A/10; 135 per i negozi in C/1). Terzo: si applica l'aliquota comunale.

Prendiamo un appartamento con rendita catastale di 750 €, categoria A/3, in un Comune che applica l'aliquota del 9,5 per mille per le seconde case.

Valore catastale: 750 × 1,05 × 160 = 126.000 €. IMU annua: 126.000 × 0,0095 = 1.197 €. Acconto da versare entro il 16 giugno 2026: 598,50 €.

Se lo stesso immobile fosse posseduto solo da aprile (4 mesi su 12 nell'anno), l'IMU annua proporzionata sarebbe 1.197 × 4/12 = 399 €, e l'acconto si calcola diversamente: in questo caso il saldo a dicembre chiuderà il conto sull'intero anno di possesso effettivo.

Impatto sul costo notarile

L'IMU non è un costo notarile, ma la rendita catastale — che determina quanto si paga di IMU — è la stessa base su cui si calcolano le imposte di registro, ipotecaria e catastale al rogito. Capire come funziona la rendita aiuta a leggere meglio anche la parcella del notaio.

Scenario A — Prima casa, acquisto da privato, rendita catastale 750 €

Valore catastale: 750 × 115,5 = 86.625 €.

Imposta di registro al 2%: 86.625 × 0,02 = 1.732,50 €. Poiché supera il minimo di 1.000 €, si paga l'importo calcolato. Imposta ipotecaria: 50 € (fissa). Imposta catastale: 50 € (fissa).

Onorario notarile indicativo: 86.625 × 0,008 = 693 €, più IVA al 22% = 152,46 €, totale 845,46 €.

Totale costi fiscali e notarili: 1.732,50 + 50 + 50 + 845,46 = 2.677,96 €.

Scenario B — Seconda casa, stessa rendita 750 €, acquisto da privato

Valore catastale: 750 × 126 = 94.500 €.

Imposta di registro al 9%: 94.500 × 0,09 = 8.505 €. Imposta ipotecaria: 50 € (fissa). Imposta catastale: 50 € (fissa).

Onorario notarile indicativo: 94.500 × 0,008 = 756 €, più IVA al 22% = 166,32 €, totale 922,32 €.

Totale costi fiscali e notarili: 8.505 + 50 + 50 + 922,32 = 9.527,32 €.

Il confronto è netto: a parità di rendita catastale, il passaggio da prima a seconda casa quasi quadruplica il carico fiscale al rogito. E quella stessa rendita, moltiplicata per i coefficienti IMU, determinerà anche quanto pagherai ogni anno di imposta municipale.

Per stimare i costi del tuo rogito prima di firmare, puoi usare il calcolatore compravendita con la rendita catastale dell'immobile che ti interessa.

Cosa fare ora

Verifica la rendita catastale dell'immobile sul Portale dell'Agenzia delle Entrate prima del 16 giugno: se la rendita è errata o non aggiornata, il calcolo IMU sarà sbagliato e potresti pagare più del dovuto (o meno, con rischio di sanzioni).

Controlla le aliquote IMU deliberate dal tuo Comune per il 2025 sul Portale del Federalismo Fiscale (www.finanze.gov.it): sono quelle che si usano per l'acconto 2026, salvo aggiornamenti già pubblicati.

Se hai comprato o vendi casa nel 2026, calcola con attenzione i mesi di possesso: un errore nella proporzione può portare a un versamento sbagliato, con interessi e sanzioni in caso di ravvedimento tardivo.

Infine, se stai trattando l'acquisto di una seconda casa, tieni presente che la rendita catastale che leggi sulla visura è la stessa che determinerà sia l'IMU annua sia le imposte al rogito: conoscerla in anticipo ti permette di stimare entrambi i costi prima di firmare il compromesso.

Domande frequenti

Quando scade l'acconto IMU 2026?

L'acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. Si versa il 50% dell'IMU annua calcolata con le aliquote comunali 2025, tramite modello F24.

Chi è esente dall'IMU sulla prima casa?

L'abitazione principale è esente IMU, salvo che appartenga alle categorie A/1, A/8 o A/9. Le pertinenze (una per tipo: C/2, C/6, C/7) seguono lo stesso regime.

Come si calcola l'IMU su una seconda casa?

Rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale (160 per cat. A) × aliquota comunale. L'acconto è il 50% del risultato annuo, da versare entro il 16 giugno.