Costo notaio seconda casa: quanto si paga in più (2026)
Prima casa e seconda casa: le differenze fiscali che contano davvero
Se stai valutando l'acquisto di un immobile senza i requisiti per le agevolazioni prima casa — perché hai già un'abitazione agevolata nello stesso Comune, o perché acquisti una casa per le vacanze o un investimento — le imposte cambiano radicalmente.
Il regime fiscale italiano distingue nettamente tra i due casi. Per la prima casa (con i requisiti previsti dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, DPR 131/1986), l'imposta di registro è il 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro (art. 10, D.Lgs. 23/2011). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro ciascuna.
Per la seconda casa — tecnicamente qualsiasi immobile acquistato senza le agevolazioni prima casa — l'imposta di registro sale al 9% del valore catastale, sempre con un minimo di 1.000 euro. Anche qui ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna (Agenzia delle Entrate, guida alle imposte sui trasferimenti immobiliari).
Cambia anche il moltiplicatore catastale: per la prima casa si applica il coefficiente 115,5 (rendita × 1,05 × 110), mentre per la seconda casa il coefficiente è 126 (rendita × 1,05 × 120). Questo significa che non solo l'aliquota è più alta, ma anche la base imponibile su cui viene calcolata è maggiore.
Attenzione: se acquisti da un costruttore soggetto a IVA, il meccanismo cambia completamente — si paga l'IVA (10% per la seconda casa, 22% per immobili di lusso) sul prezzo dichiarato in atto, mentre registro, ipotecaria e catastale diventano ciascuna una quota fissa di 200 euro.
Impatto sul costo notarile
Ecco un confronto completo tra i due regimi, applicato a un immobile acquistato da privato con rendita catastale di 800 euro.
Scenario A — Prima casa (rendita catastale 800 €)
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore catastale | 800 × 115,5 | 92.400 € |
| Imposta di registro (2%) | 92.400 × 2% | 1.848 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | — | 50 € |
| Imposta catastale (fissa) | — | 50 € |
| Totale imposte | 1.948 € | |
| Onorario notaio (0,8% del v. catastale) | 92.400 × 0,8% | 739 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 739 × 22% | 163 € |
| Totale parcella notarile | 902 € | |
| COSTO COMPLESSIVO | ≈ 2.850 € |
Scenario B — Seconda casa (rendita catastale 800 €)
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore catastale | 800 × 126 | 100.800 € |
| Imposta di registro (9%) | 100.800 × 9% | 9.072 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | — | 50 € |
| Imposta catastale (fissa) | — | 50 € |
| Totale imposte | 9.172 € | |
| Onorario notaio (0,8% del v. catastale) | 100.800 × 0,8% | 806 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 806 × 22% | 177 € |
| Totale parcella notarile | 983 € | |
| COSTO COMPLESSIVO | ≈ 10.155 € |
Differenza totale: circa 7.305 euro in più per la seconda casa — di cui quasi tutto (7.224 euro) è dovuto alla differenza di imposta di registro, non all'onorario del notaio, che cambia di soli 81 euro.
Nota sul mutuo: Se finanzierai l'acquisto con un mutuo, tieni presente anche l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, 2% per la seconda casa (art. 17, DPR 601/1973, come modificato). Su un mutuo da 150.000 euro, la differenza è tra 375 euro e 3.000 euro.
Per simulare il tuo caso specifico, puoi usare il calcolatore di compravendita inserendo la rendita catastale del tuo immobile.
Cosa fare ora
-
Verifica la rendita catastale prima di trattare il prezzo. Accedi al Portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE e cerca la rendita catastale dell'immobile. Quel numero è la base di tutti i calcoli: un errore qui si moltiplica per 9 nell'imposta di registro.
-
Confronta il prezzo di mercato con il valore catastale. Per la seconda casa non esiste il meccanismo del "prezzo-valore" (che per la prima casa consente di pagare le imposte sul valore catastale anche se il prezzo è più alto). Tieni conto di questa differenza nella negoziazione.
-
Pianifica anche il costo del mutuo. Se hai bisogno di finanziamento, ricorda che l'imposta sostitutiva per la seconda casa è l'2% — non lo 0,25% — sull'importo erogato. Su importi significativi, incide quanto le imposte di atto.
-
Chiedi al notaio un preventivo scritto dettagliato. Il notaio è tenuto a fornire un prospetto delle imposte e degli onorari prima del rogito. Richiedi che siano indicati separatamente: imposta di registro, imposte fisse, onorario, rimborsi spese e IVA.
Domande frequenti
Quanto si paga di imposta di registro per una seconda casa acquistata da privato?
Si paga il 9% del valore catastale (rendita × 126), con un minimo di 1.000 euro, ai sensi dell'art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986.
Il notaio costa molto di più per la seconda casa rispetto alla prima?
L'onorario notarile cambia poco: è circa lo 0,8% del valore catastale in entrambi i casi. La differenza reale è sull'imposta di registro: 9% contro 2%.
L'imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa è diversa dalla prima casa?
Sì: per la seconda casa è il 2% dell'importo del mutuo, contro lo 0,25% della prima casa. Su 150.000 euro di mutuo, la differenza è 2.625 euro.
Calcola subito i nuovi costi notarili per il tuo caso specifico
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Agevolazioni acquisto prima casa, aliquote e requisiti
- Agenzia delle Entrate — Imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare
- DPR 131/1986 — Testo Unico dell'imposta di registro (Tariffa, Parte Prima, art. 1 e Nota II-bis)
- D.Lgs. 23/2011 — art. 10, imposta minima di registro di 1.000 euro e revisione aliquote
- DPR 601/1973 — art. 17, imposta sostitutiva sui mutui (0,25% prima casa, 2% altri casi)
- Consiglio Nazionale del Notariato — riferimenti su prassi notarile e onorari