Imposte acquisto casa 2026: registro, catastale, ipotecaria

Registro, catastale, ipotecaria: come funzionano le imposte sull'acquisto casa nel 2026

Quando si acquista un immobile in Italia, il rogito notarile scatta tre tributi distinti: l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Capire come si calcolano — e da quale base imponibile — è fondamentale per non trovarsi impreparati il giorno della firma.

Imposta di registro È la voce più rilevante. L'aliquota cambia in base a due variabili: chi vende (privato o impresa) e se l'immobile diventerà la tua abitazione principale.

• Acquisto da privato, prima casa: 2% del valore catastale (minimo 1.000 €) — art. 1, Tariffa, DPR 131/1986
• Acquisto da privato, seconda casa: 9% del valore catastale (minimo 1.000 €) — art. 1, Tariffa, DPR 131/1986
• Acquisto da costruttore (soggetto IVA): registro fisso a 200 €, perché si applica l'IVA sul prezzo dichiarato (4% prima casa, 10% seconda casa, 22% immobili di lusso)

Valore catastale: la base imponibile che devi conoscere La base su cui si applica l'aliquota di registro non è il prezzo pattuito tra le parti, ma il valore catastale, calcolato così (Agenzia delle Entrate):

• Prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110 = rendita × 115,5
• Seconda casa (e altre categorie): rendita catastale × 1,05 × 120 = rendita × 126

Questo meccanismo — detto "prezzo-valore" — protegge l'acquirente privato: anche se il prezzo reale è più alto, le imposte si calcolano sul valore catastale, spesso inferiore al valore di mercato. Il sistema prezzo-valore si applica però solo agli acquisti da privato; se vendi e sei un'impresa soggetta a IVA, la base imponibile torna a essere il prezzo dichiarato.

Imposta ipotecaria e catastale Per gli acquisti da privato sono entrambe fisse a 50 € ciascuna, indipendentemente dal valore dell'immobile. Per gli acquisti da costruttore scendono a 200 € ciascuna (sempre fisse), assorbite dalla logica dell'operazione IVA.

Mutuo: l'imposta sostitutiva Se finanzi l'acquisto con un mutuo, interviene un tributo aggiuntivo: l'imposta sostitutiva, pari allo 0,25% del capitale erogato per la prima casa e al 2% per le altre abitazioni. Non si tratta di un'imposta sull'atto notarile ma sulla concessione del credito, e viene riscossa dalla banca.

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Impatto sul costo notarile

Ecco due scenari completi e confrontabili, calcolati al 20/04/2026 con le aliquote in vigore.

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Scenario A — Prima casa da privato, rendita catastale 800 €

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Scenario B — Seconda casa da privato, stessa rendita catastale 800 €

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Il confronto è netto: passare da prima a seconda casa aumenta la sola imposta di registro di oltre 7.000 € (da 1.848 € a 9.072 €), con la stessa rendita catastale e lo stesso notaio. È la differenza più importante da considerare prima di firmare.

Scenario C — Prima casa da costruttore, prezzo dichiarato 220.000 €

Per calcolare il tuo scenario specifico, puoi usare il calcolatore compravendita con i tuoi dati reali.

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Cosa fare ora

1. Trova la rendita catastale prima ancora di fare l'offerta: è il dato su cui si costruisce tutta la fiscalità dell'atto. Puoi consultarla gratuitamente sul Portale dell'Agenzia delle Entrate con i dati catastali dell'immobile forniti dal venditore o dall'agente immobiliare.

2. Verifica i requisiti prima casa con attenzione: la Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, DPR 131/1986, stabilisce che non devi essere titolare di un'altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, e che l'immobile deve trovarsi nel comune dove hai (o intendi stabilire entro 18 mesi) la residenza. Un errore su questo punto comporta la decadenza dall'agevolazione e il recupero della differenza d'imposta con sanzioni.

3. Chiedi sempre un preventivo dettagliato al notaio: un preventivo serio deve elencare voce per voce le imposte, l'onorario, le visure, i bolli e i tributi fissi. Non fermarti a un numero totale senza dettaglio.

4. Se accendi un mutuo, calcola anche l'imposta sostitutiva: su un finanziamento di 150.000 € per prima casa, l'imposta sostitutiva è 375 € (0,25%). Su una seconda casa con lo stesso importo sale a 3.000 € (2%). Questa voce non compare nell'atto notarile ma nella documentazione bancaria: richiedila esplicitamente alla tua banca prima della stipula.

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Domande frequenti

Quanto si paga di imposta di registro per la prima casa nel 2026?

L'imposta di registro è il 2% del valore catastale (rendita × 115,5), con un minimo di 1.000 €. Per una rendita di 800 € il valore catastale è 92.400 € e l'imposta è 1.848 €.

Cosa cambia tra acquisto da privato e da costruttore?

Da privato si paga l'imposta di registro (2% o 9%). Da costruttore si paga invece l'IVA (4% prima casa, 10% seconda) sul prezzo, e registro/ipotecaria/catastale restano fisse a 200 € ciascuna.

Il prezzo di acquisto influisce sulle imposte se compro da un privato?

No: il meccanismo prezzo-valore consente di applicare le imposte sul valore catastale, non sul prezzo pattuito, quando l'acquirente è un privato che acquista per uso abitativo.