Detrazione interessi mutuo 730 2026: tetto e come recuperare fino a 760 €

Come funziona la detrazione interessi passivi mutuo nel 730/2026

Ogni anno, chi ha un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale può abbattere l'IRPEF dovuta di una quota degli interessi pagati alla banca. La logica è semplice: non si detrae l'intera rata, ma solo la componente interessi, al netto della quota capitale.

L'aliquota è fissa al 19% (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR). La base di calcolo, però, non può superare 4.000 euro per anno d'imposta, quindi il beneficio massimo annuo è 760 euro. Se il mutuo è cointestato a due persone, ciascun cointestatario applica la detrazione sulla propria quota di interessi, sempre nel rispetto del tetto individuale di 4.000 euro.

Attenzione a tre condizioni che l'Agenzia delle Entrate verifica in sede di controllo: il mutuo deve essere ipotecario, deve essere stato stipulato per acquistare (non ristrutturare) l'unità immobiliare, e l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Se l'immobile viene affittato o cessa di essere la residenza principale, la detrazione decade per gli anni successivi.

Nel 730/2026, relativo all'anno d'imposta 2025, gli interessi da indicare sono quelli effettivamente pagati tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2025. Vanno indicati nel rigo E7 del modello 730 (o nel quadro RP del modello Redditi PF). Oltre agli interessi in senso stretto, sono detraibili anche gli oneri accessori del mutuo — come le spese di perizia e di istruttoria — purché documentati.

Documenti da avere pronti

La banca rilascia ogni anno la Certificazione degli interessi passivi, che riporta l'importo degli interessi pagati nell'anno precedente, gli oneri accessori e la quota di capitale rimborsata. È il documento principale. Servono anche la copia del contratto di mutuo e, se richiesto in sede di controllo, la prova della residenza anagrafica nell'immobile (certificato storico del comune).

Chi ha stipulato il mutuo dopo il 1993 non ha limiti temporali alla detrazione: può continuare a beneficiarne per tutta la durata del finanziamento, a condizione che l'immobile resti abitazione principale.

Impatto sul costo notarile

La detrazione fiscale sugli interessi è un beneficio annuale che si somma — e non sostituisce — alle agevolazioni fiscali che si ottengono già al momento del rogito. Vale la pena capire quanto pesa la componente notarile su un acquisto con mutuo prima casa, perché spesso i due ambiti vengono trattati separatamente e il quadro complessivo sfugge.

Prendiamo un caso concreto: acquisto da privato di un appartamento con rendita catastale di 900 euro, prezzo dichiarato in atto di 210.000 euro, mutuo ipotecario di 180.000 euro.

Valore catastale (prima casa, moltiplicatore 115,5): 900 × 115,5 = 103.950 euro

Imposte sull'atto di compravendita (prima casa, acquisto da privato):

• Imposta di registro al 2%: 103.950 × 2% = 2.079 euro
• Imposta ipotecaria fissa: 50 euro
• Imposta catastale fissa: 50 euro Subtotale imposte compravendita: 2.179 euro

Onorario notarile per la compravendita (0,8% del valore catastale, + IVA 22%): 103.950 × 0,8% = 831 euro + IVA 22% = 1.014 euro circa

Imposte sull'atto di mutuo (prima casa):

• Imposta sostitutiva allo 0,25%: 180.000 × 0,25% = 450 euro
• Imposta ipotecaria fissa: 35 euro Subtotale imposte mutuo: 485 euro

Onorario notarile per il mutuo (0,6% dell'importo del mutuo, + IVA 22%): 180.000 × 0,6% = 1.080 euro + IVA 22% = 1.318 euro circa

Totale costi notarili stimati: 2.179 + 1.014 + 485 + 1.318 = 4.996 euro circa

Su questo scenario, la detrazione annuale degli interessi passivi — ipotizzando un tasso che genera interessi vicini al tetto di 4.000 euro — restituisce fino a 760 euro all'anno. In dieci anni, il risparmio fiscale cumulato può avvicinarsi o superare l'intero costo notarile dell'operazione. Non è un dettaglio marginale.

Per stimare in anticipo i costi del tuo rogito, puoi usare il calcolatore compravendita e mutuo.

Cosa fare ora

Se stai compilando il 730/2026, controlla subito se hai ricevuto dalla banca la Certificazione degli interessi passivi per il 2025. Se non è arrivata, contatta l'istituto di credito: è un documento che la banca deve fornire e che serve al CAF o al professionista per inserire correttamente il dato.

Verifica che l'immobile risulti ancora come abitazione principale alla data del 31 dicembre 2025. Se hai cambiato residenza anagrafica nel corso dell'anno, la detrazione potrebbe spettare solo per la frazione d'anno in cui l'immobile era abitazione principale.

Se il mutuo è cointestato, assicurati che entrambi i cointestatari indichino la propria quota di interessi nella rispettiva dichiarazione. Non è possibile far confluire tutta la detrazione su un solo soggetto se il contratto è intestato a entrambi.

Infine, conserva tutta la documentazione per almeno cinque anni: l'Agenzia delle Entrate può richiedere i giustificativi in sede di controllo formale o sostanziale della dichiarazione.

Domande frequenti

Qual è il massimo recuperabile con la detrazione interessi mutuo nel 730/2026?

La detrazione massima è 760 euro (19% di 4.000 euro), per chi ha pagato almeno 4.000 euro di interessi passivi nel 2025 su un mutuo prima casa.

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato acceso anni fa?

Sì. Non ci sono limiti temporali per i mutui stipulati dopo il 1993. La detrazione vale ogni anno, finché l'immobile resta abitazione principale e il mutuo è in corso.

Cosa succede se vendo la prima casa prima di aver finito di pagare il mutuo?

Se l'immobile cessa di essere abitazione principale, la detrazione decade dall'anno successivo. Se però acquisti un'altra abitazione principale entro un anno, la detrazione può proseguire sul nuovo immobile.