Costo notaio mutuo 2026: atto, ipoteca e imposte

Atto di mutuo e ipoteca: cosa paga davvero il mutuatario

Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare casa, il notaio redige due atti distinti: l'atto di compravendita e l'atto di mutuo. Sono due documenti separati, con costi separati. Molti acquirenti si concentrano sulle spese del rogito e sottovalutano quelle del mutuo, che possono incidere in modo significativo sul budget complessivo.

L'atto di mutuo è il contratto con cui la banca eroga il capitale e il mutuatario costituisce un'ipoteca sull'immobile a garanzia del rimborso. L'iscrizione dell'ipoteca avviene presso i Registri Immobiliari e comporta il pagamento di un'imposta ipotecaria fissa di 35 euro (Agenzia delle Entrate).

La voce di gran lunga più rilevante è l'imposta sostitutiva, così chiamata perché sostituisce l'insieme delle imposte ordinarie (registro, bollo, ipotecaria, catastale) che altrimenti graverebbero sul finanziamento. Le aliquote vigenti al 20/04/2026, stabilite dall'art. 17 del DPR 601/1973, sono:

• 0,25% dell'importo del mutuo, per i finanziamenti destinati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale (prima casa);
• 2% dell'importo del mutuo, per tutti gli altri casi (seconda casa, immobili non residenziali, acquisto senza agevolazione prima casa).

A queste voci si aggiunge l'onorario del notaio, calcolato sull'importo del mutuo erogato. La formula di riferimento è lo 0,6% del capitale, a cui va aggiunta l'IVA al 22%.

È utile sapere che l'imposta sostitutiva viene versata dalla banca all'Agenzia delle Entrate, ma il costo è addebitato al mutuatario al momento della stipula, solitamente come voce separata nel piano dei costi del finanziamento. Il notaio la inserisce nell'atto come importo dovuto, ma tecnicamente è la banca il sostituto d'imposta.

Per stimare con precisione il tuo caso specifico, puoi usare il calcolatore gratuito per il mutuo.

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Impatto sul costo notarile

Ecco due scenari completi e confrontabili, calcolati con le aliquote in vigore al 20/04/2026.

Scenario A — Mutuo prima casa da 180.000 euro

Scenario B — Mutuo seconda casa da 180.000 euro

Differenza tra primo e secondo scenario: circa 3.150 euro. Questa forbice è interamente determinata dall'imposta sostitutiva, che cambia da 450 a 3.600 euro a parità di importo finanziato. È una delle ragioni per cui l'agevolazione prima casa — e il suo mantenimento — ha un impatto economico concreto anche sulla fase del mutuo, non solo sul rogito.

Nota: L'onorario del notaio è indicativo e può variare in base alla complessità dell'atto, alla presenza di clausole particolari (es. mutuo con surroga, garanzie aggiuntive) e ai diritti accessori (visure, copie). Il preventivo scritto è sempre consigliato.

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Cosa fare ora

1. Verifica subito se puoi beneficiare dell'agevolazione prima casa sul mutuo. I requisiti (residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dalla stipula, non possedere altri immobili agevolati) valgono sia per il rogito sia per l'imposta sostitutiva. Se perdi l'agevolazione sull'acquisto, la perdi anche sul mutuo: controlla le condizioni sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

2. Chiedi il preventivo separato per il mutuo. Banca e notaio hanno ruoli distinti nei costi: l'istruttoria e la perizia sono a carico della banca; l'imposta sostitutiva, l'ipotecaria e l'onorario notarile sono costi che sostieni tu. Avere un preventivo scritto e dettagliato evita sorprese al momento della firma.

3. Calcola l'importo del mutuo con attenzione. L'imposta sostitutiva si applica sull'intero capitale erogato, non sul prezzo dell'immobile. Se chiedi un mutuo superiore al necessario per avere liquidità aggiuntiva, tieni conto che anche la quota eccedente viene tassata — al 2% se non sei in regime prima casa.

4. Considera la surroga. Se hai già un mutuo e stai valutando la surroga (portabilità del mutuo a un'altra banca), l'atto di surroga è esente da imposta sostitutiva per la quota di debito residuo già tassata (art. 8, comma 4-bis, D.Lgs. 385/1993, TUB). Verificalo con il notaio prima di procedere.

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Domande frequenti

Quanto è l'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa nel 2026?

L'imposta sostitutiva per il mutuo prima casa è lo 0,25% dell'importo erogato (art. 17 DPR 601/1973). Su 150.000 € sono 375 €.

Chi paga il notaio per l'atto di mutuo, la banca o il mutuatario?

Il costo del notaio per l'atto di mutuo è a carico del mutuatario, anche se in alcuni casi la banca può anticiparlo e addebitarlo nel piano finanziamento.

L'atto di mutuo si può fare senza notaio?

No. L'atto di mutuo ipotecario deve essere redatto da un notaio e iscritto nei Registri Immobiliari per avere validità legale (artt. 2808-2809 del Codice Civile).