Prezzi case Italia 2026: andamento e costi di rogito

Prezzi delle case in Italia nel 2026: cosa dicono le quotazioni OMI

Secondo le Quotazioni immobiliari OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate), i valori medi per metro quadro degli immobili residenziali variano in misura significativa tra le grandi città italiane e i centri minori. Per ottenere i dati aggiornati al secondo semestre 2025 o al primo semestre 2026, si raccomanda di consultare direttamente il portale OMI, poiché le quotazioni vengono pubblicate semestralmente e i valori puntuali cambiano a ogni aggiornamento.

In linea generale, i mercati delle grandi aree metropolitane — Milano, Roma, Bologna, Firenze — mostrano quotazioni medie per il residenziale che si collocano, indicativamente, su livelli ben più elevati rispetto alle città di medie dimensioni del Centro-Sud. Le zone semicentrali e periferiche delle stesse città presentano scarti anche superiori al 50% rispetto al centro storico, secondo le fasce OMI pubblicate dall'Agenzia delle Entrate.

Nei mercati meno dinamici — capoluoghi del Sud, centri di provincia — i prezzi restano indicativamente più contenuti, rendendo l'acquisto accessibile a un profilo di acquirente più ampio. Questa forbice geografica ha una conseguenza diretta e spesso sottovalutata: il prezzo di mercato non è la base imponibile delle imposte di rogito. Ciò che conta ai fini fiscali è il valore catastale, calcolato a partire dalla rendita catastale attribuita dall'Agenzia delle Entrate.

Per chi compra o vende casa nel 2026, conoscere la differenza tra prezzo di mercato e valore catastale è il primo passo per stimare correttamente i costi complessivi dell'operazione.

Impatto sul costo notarile

La sezione più utile per chi sta trattando un acquisto: quanto costa effettivamente il rogito in base al prezzo dell'immobile? Di seguito tre scenari concreti, calcolati al 21/04/2026 con le aliquote in vigore.

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Scenario 1 — Prima casa da privato, rendita catastale 800 €

I riferimenti normativi sono: art. 1, Tariffa Parte Prima, DPR 131/1986; Nota II-bis; Legge 266/2005, art. 1 comma 497; D.Lgs. 23/2011, art. 10.

• Valore catastale: 800 × 115,5 = 92.400 €
• Imposta di registro (2%): 92.400 × 2% = 1.848 €
• Imposta ipotecaria: 50 € (fissa)
• Imposta catastale: 50 € (fissa)
• Onorario notarile (formula compravendita privato, 0,8% del valore catastale): 92.400 × 0,8% = 739 € + IVA 22% = 902 € circa
• Totale stimato imposte + onorario: circa 2.850 €

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Scenario 2 — Seconda casa da privato, rendita catastale 800 €

• Valore catastale (moltiplicatore 126 per le categorie ordinarie): 800 × 126 = 100.800 €
• Imposta di registro (9%): 100.800 × 9% = 9.072 €
• Imposta ipotecaria: 50 € (fissa)
• Imposta catastale: 50 € (fissa)
• Onorario notarile (0,8% del valore catastale): 100.800 × 0,8% = 806 € + IVA 22% = 984 € circa
• Totale stimato imposte + onorario: circa 10.156 €

Il confronto tra i due scenari rende evidente quanto l'agevolazione prima casa incida: oltre 7.200 € di risparmio sulla sola imposta di registro, a parità di rendita catastale.

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Scenario 3 — Prima casa da costruttore (soggetto IVA), prezzo dichiarato 220.000 €

In questo caso non si applica il meccanismo prezzo-valore: la base imponibile è il prezzo contrattuale (art. 10, n. 8-bis, DPR 633/1972 per l'IVA ridotta prima casa).

• IVA (4% sul prezzo dichiarato): 220.000 × 4% = 8.800 €
• Imposta di registro: 200 € (fissa)
• Imposta ipotecaria: 200 € (fissa)
• Imposta catastale: 200 € (fissa)
• Onorario notarile (formula costruttore, 0,5% del prezzo dichiarato): 220.000 × 0,5% = 1.100 € + IVA 22% = 1.342 € circa
• Totale stimato IVA + imposte fisse + onorario: circa 10.742 €

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Se all'acquisto si affianca un mutuo ipotecario prima casa per 150.000 €:

• Imposta sostitutiva (0,25%): 150.000 × 0,25% = 375 €
• Onorario notarile mutuo (0,6% dell'importo): 150.000 × 0,6% = 900 € + IVA 22% = 1.098 € circa

Per stimare il costo complessivo del tuo rogito in base alla rendita catastale reale dell'immobile, puoi usare il calcolatore compravendita.

Cosa fare ora

1. Recupera la rendita catastale prima di trattare il prezzo. Accedi al Portale dell'Agenzia delle Entrate, sezione «Consultazione atti del Catasto», oppure chiedi al venditore o all'agente immobiliare copia della visura catastale. La rendita catastale determina le imposte e l'onorario notarile nei trasferimenti tra privati.

2. Verifica le quotazioni OMI della zona. Consulta le Quotazioni immobiliari OMI sul sito dell'Agenzia delle Entrate per capire se il prezzo richiesto è in linea con i valori di mercato della fascia in cui si trova l'immobile. Le quotazioni sono aggiornate semestralmente.

3. Distingui prima casa da seconda casa prima di firmare il preliminare. La differenza tra aliquota 2% e 9% vale migliaia di euro. I requisiti per l'agevolazione prima casa sono indicati nella Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, DPR 131/1986: verifica di non essere proprietario di altri immobili abitativi nello stesso Comune e di stabilire la residenza entro 18 mesi dal rogito.

4. Chiedi al notaio il preventivo dettagliato prima del rogito. Il preventivo deve indicare separatamente le imposte (che il notaio anticipa per conto dello Stato) e l'onorario professionale. Confronta i valori con i calcoli di stima usando la rendita catastale reale dell'immobile.

Domande frequenti

Come si calcola il valore catastale per la prima casa?

Rendita catastale × 1,05 × 110 = rendita × 115,5. Con rendita 700 €: 700 × 115,5 = 80.850 €. È la base per le imposte di rogito.

Quanto è l'imposta di registro per la prima casa nel 2026?

È il 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 €. Per valore catastale 92.400 € si pagano 1.848 € (art. 1, Tariffa, DPR 131/1986).

Il prezzo di acquisto cambia le imposte di registro se compro da privato?

No. Tra privati si applica il meccanismo prezzo-valore (L. 266/2005): le imposte si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo pagato.