Conviene comprare casa nel 2026? Prezzi, mutui e costi notarili

Mercato 2026: cosa dicono i dati su prezzi e mutui

Tra il 2023 e il 2025 i prezzi delle abitazioni in Italia hanno mostrato dinamiche differenziate per area geografica, con le grandi città che hanno registrato variazioni più marcate rispetto ai centri minori. Per conoscere i valori aggiornati al 2026, il riferimento ufficiale è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, che pubblica le quotazioni per zona ogni semestre.

Sul fronte dei tassi, dopo il ciclo di rialzi avviato dalla BCE nel 2022 e il successivo percorso di riduzione avviato nel 2024, i tassi sui mutui a tasso fisso si collocano — indicativamente, alla data del 21/04/2026 — in un range che si consiglia di verificare sul sito ufficiale della Banca d'Italia, nella sezione "Tassi di interesse". Per avere un'idea dell'impatto pratico: ogni punto percentuale in più sul tasso di un mutuo da 150.000 € a 25 anni aggiunge indicativamente circa 70-80 € alla rata mensile.

Cosa significa in termini di convenienza? La risposta dipende da tre variabili:

1. Il prezzo di acquisto rispetto ai valori OMI della zona: acquistare sotto la quotazione media di mercato migliora il rendimento dell'investimento.
2. Il tasso del mutuo e la durata: un tasso sostenibile rispetto al reddito netto familiare è il primo criterio di valutazione (la Banca d'Italia raccomanda che la rata non superi il 30-35% del reddito netto).
3. Le imposte e i costi accessori, inclusi i costi notarili: spesso sottovalutati, possono incidere per diverse migliaia di euro sull'operazione complessiva.

Il terzo punto è quello su cui puoi avere la maggiore certezza già prima di firmare — ed è quello che analizziamo nel dettaglio.

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Impatto sul costo notarile

La voce "notaio" spaventa molti acquirenti perché spesso viene citata come un numero vago. Di seguito due scenari concreti che mostrano come si compone ogni euro.

Scenario A — Prima casa da privato, prezzo 220.000 €, rendita catastale 850 €

Calcolo del valore catastale: 850 € × 115,5 = 98.175 €

Onorario notaio per la compravendita: 0,8% di 98.175 € = 785 € + IVA 22% = circa 958 €

Mutuo ipotecario da 170.000 € (prima casa):

• Imposta sostitutiva: 0,25% di 170.000 € = 425 €
• Onorario notaio per il mutuo: 0,6% di 170.000 € = 1.020 € + IVA 22% = circa 1.244 €

Totale costi notarili e fiscali stimati (Scenario A): circa 4.690 €

Per una stima personalizzata puoi usare il calcolatore costi notarili per compravendita.

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Scenario B — Seconda casa da privato, stesso immobile (rendita 850 €), senza mutuo

Calcolo del valore catastale (seconda casa): 850 € × 126 = 107.100 €

Onorario notaio per la compravendita: 0,8% di 107.100 € = 857 € + IVA 22% = circa 1.045 €

Totale costi notarili e fiscali stimati (Scenario B): circa 10.784 €

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Il confronto è netto: acquistare come prima casa anziché come seconda casa, sullo stesso immobile, genera un risparmio fiscale di oltre 7.600 € solo sulle imposte di registro. Questo dato da solo risponde a buona parte della domanda "conviene?": se hai i requisiti per l'agevolazione prima casa (residenza nel comune entro 18 mesi, non possedere altri immobili abitativi agevolati sul territorio nazionale), usarla è sempre conveniente.

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Cosa fare ora

1. Verifica la rendita catastale prima di fare un'offerta. La trovi sulla visura catastale dell'immobile, richiedibile gratuitamente sul Portale dei Servizi Catastali dell'Agenzia delle Entrate. Con quella cifra puoi calcolare esattamente le imposte che pagherai.

2. Confronta il tasso del mutuo con i dati Banca d'Italia. Prima di accettare l'offerta di una banca, consulta le rilevazioni sui tassi medi pubblicati mensilmente dalla Banca d'Italia per capire se il tasso proposto è in linea con il mercato.

3. Chiedi al notaio il preventivo dettagliato. Il notaio è tenuto a fornire un preventivo trasparente che separi le imposte (che non variano) dagli onorari (su cui puoi confrontare più professionisti). Diffida dei preventivi "tutto compreso" senza dettaglio delle singole voci.

4. Controlla i requisiti prima casa prima del rogito. La decadenza dall'agevolazione — per esempio per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi — comporta il pagamento delle imposte ordinarie più una sanzione del 30% e gli interessi (art. 1, Nota II-bis, Tariffa DPR 131/1986). Meglio prevenire.

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Domande frequenti

Conviene comprare casa nel 2026 o aspettare?

Dipende dal tasso del mutuo sostenibile per il tuo reddito e dal prezzo rispetto alle quotazioni OMI della zona. Non esiste una risposta valida per tutti.

Quanto costa il notaio per l'acquisto della prima casa?

Per una rendita catastale di 850 €, le imposte sono circa 2.063 € e l'onorario notaio circa 958 € + IVA. Il totale varia con la rendita.

Quali sono le imposte sulla seconda casa acquistata da privato?

Imposta di registro al 9% del valore catastale (rendita × 126), più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Il minimo è 1.000 €.