Il diritto dello straniero di acquistare immobili in Italia
L'ordinamento italiano non vieta agli stranieri di acquistare immobili sul territorio nazionale, ma subordina tale diritto a una condizione fondamentale: la reciprocità. L'art. 16 delle Disposizioni sulla legge in generale (Preleggi al codice civile) stabilisce che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano a condizione di reciprocità.
In concreto, un cittadino straniero può acquistare immobili in Italia solo se, nel proprio paese di origine, un cittadino italiano potrebbe fare altrettanto. Il notaio è tenuto a verificare la sussistenza di questa condizione prima di rogare l'atto.
Esenzione dalla reciprocità
La condizione di reciprocità non si applica a:
- Cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo (Islanda, Liechtenstein, Norvegia), in virtù del principio di libera circolazione dei capitali.
- Cittadini di paesi con cui l'Italia ha stipulato trattati bilaterali che prevedono la parità di trattamento.
- Stranieri regolarmente soggiornanti in Italia con permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo (ex carta di soggiorno), ai sensi del D.Lgs. 286/1998, art. 9.
- Rifugiati e titolari di protezione internazionale, equiparati ai cittadini italiani per i diritti civili.
- Apolidi, residenti in Italia da almeno tre anni.
Per i cittadini di paesi extraeuropei senza trattato bilaterale e senza permesso di lungo soggiorno, il notaio verifica la reciprocità consultando le tabelle aggiornate dal Ministero degli Affari Esteri.
Il codice fiscale: requisito preliminare indispensabile
Ogni soggetto che compie un atto immobiliare in Italia — acquisto, vendita, locazione — deve possedere un codice fiscale italiano. Per lo straniero non residente, il codice fiscale si ottiene:
- presso l'Agenzia delle Entrate, con presentazione del passaporto e del modulo di richiesta;
- presso il Consolato italiano nel paese di residenza;
- tramite un delegato munito di procura e copia del passaporto.
Il codice fiscale è necessario per la registrazione dell'atto, per il pagamento delle imposte e per ogni successivo adempimento fiscale collegato alla proprietà (IMU, dichiarazione dei redditi).
È consigliabile ottenere il codice fiscale prima dell'inizio delle trattative, poiché è richiesto già nella fase di sottoscrizione del contratto preliminare (compromesso).
Documenti necessari per il rogito
Lo straniero che acquista un immobile in Italia deve presentare al notaio:
Documenti di identità:
- Passaporto in corso di validità (originale);
- Codice fiscale italiano;
- Per i cittadini UE: carta d'identità nazionale o passaporto;
- Per i cittadini extra-UE regolarmente soggiornanti: permesso di soggiorno in corso di validità.
Documentazione aggiuntiva (se applicabile):
- Certificato di stato civile del paese di origine (per determinare il regime patrimoniale);
- Eventuale convenzione matrimoniale o separazione dei beni (tradotta e apostillata);
- Procura notarile, se l'acquirente non può presenziare personalmente al rogito.
Il problema della lingua
Se l'acquirente straniero non comprende la lingua italiana, il notaio è tenuto a garantire la piena comprensione dell'atto. L'art. 54 della Legge Notarile (L. 89/1913) prevede due possibilità:
- Atto bilingue: il notaio redige l'atto in italiano e nella lingua dell'acquirente, se la conosce. In questo caso non è necessario l'interprete.
- Interprete: se il notaio non conosce la lingua dell'acquirente, interviene un interprete, che presta giuramento e sottoscrive l'atto. L'interprete deve essere gradito a entrambe le parti.
Il costo dell'interprete (generalmente 200-500 € per un rogito) è a carico della parte che ne necessita.
Imposte: stesso trattamento dei cittadini italiani
Il principio cardine è che lo straniero paga le stesse imposte di un cittadino italiano. Non esistono sovrimposte o aggravi per i non residenti. Le imposte variano in funzione del tipo di venditore e delle eventuali agevolazioni.
Acquisto da privato (senza agevolazioni)
| Imposta | Aliquota / Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 9% del valore catastale |
| Imposta ipotecaria | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € |
Acquisto da costruttore (soggetto IVA)
| Imposta | Aliquota / Importo |
|---|---|
| IVA | 10% del prezzo (22% per immobili di lusso) |
| Imposta di registro | 200 € |
| Imposta ipotecaria | 200 € |
| Imposta catastale | 200 € |
Agevolazioni prima casa per stranieri e non residenti
Le agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2% anziché al 9%, o IVA al 4% anziché al 10%) sono accessibili anche agli stranieri, ma con vincoli specifici legati alla residenza.
Cittadini UE/SEE residenti all'estero
I cittadini di paesi UE o SEE possono ottenere le agevolazioni prima casa anche senza trasferire la residenza in Italia, a condizione che l'immobile sia la prima casa posseduta sul territorio italiano. Questa possibilità è stata confermata dalla giurisprudenza e dalla prassi dell'Agenzia delle Entrate.
Cittadini extra-UE
Per i cittadini extra-UE non residenti in Italia, le agevolazioni prima casa richiedono il trasferimento della residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. Il mancato trasferimento comporta la decadenza dalle agevolazioni, con il recupero della differenza d'imposta, gli interessi e la sanzione del 30%.
Italiani iscritti all'AIRE
I cittadini italiani residenti all'estero e iscritti all'Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero (AIRE) possono beneficiare delle agevolazioni prima casa sull'intero territorio nazionale, senza vincoli di comune, a condizione che non possiedano altri immobili acquistati con le agevolazioni.
Questa norma — introdotta dalla Nota II-bis, comma 1, lett. c) della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. 131/1986, come modificata dalla Legge di Stabilità 2016 — rappresenta un significativo vantaggio per gli italiani espatriati che desiderano acquistare un immobile in Italia.
La flat tax per i pensionati esteri
Un'agevolazione di grande interesse per i cittadini stranieri pensionati è il regime opzionale di imposizione sostitutiva introdotto dall'art. 24-ter del TUIR (D.P.R. 917/1986), inserito dalla Legge 30 dicembre 2018, n. 145.
I requisiti:
- essere titolari di redditi da pensione erogati da soggetti esteri;
- trasferire la residenza fiscale in Italia;
- non essere stato residente in Italia nei cinque periodi d'imposta precedenti;
- trasferirsi in un comune con popolazione non superiore a 20.000 abitanti, situato in una delle regioni del Mezzogiorno (Sicilia, Calabria, Sardegna, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise, Puglia).
Chi soddisfa questi requisiti può optare per un'imposta sostitutiva del 7% su tutti i redditi prodotti all'estero, per un periodo massimo di 10 anni. L'opzione rende l'acquisto di un immobile nel Sud Italia particolarmente conveniente sotto il profilo fiscale complessivo.
La procura per chi non può presenziare al rogito
L'acquirente straniero che non può recarsi in Italia per la stipula del rogito ha la possibilità di farsi rappresentare da un procuratore, mediante una procura speciale a comprare redatta con atto notarile.
La procura può essere rilasciata:
- In Italia: dal notaio italiano, se lo straniero è presente sul territorio;
- All'estero: dal notaio locale (con successiva apostille o legalizzazione) oppure dal Console italiano nel paese di residenza.
La procura deve contenere la descrizione specifica dell'immobile da acquistare, il prezzo, le condizioni di pagamento e tutti gli elementi essenziali del contratto. Se redatta in lingua straniera, è necessaria la traduzione giurata in italiano.
Aspetti pratici: conto corrente e modalità di pagamento
La normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007) e le disposizioni sulla tracciabilità dei pagamenti impongono che il prezzo dell'immobile sia corrisposto con mezzi tracciabili: bonifico bancario, assegno circolare non trasferibile, o altri strumenti che consentano la piena ricostruzione del flusso finanziario.
L'apertura di un conto corrente italiano non è obbligatoria ma è fortemente consigliata, per diverse ragioni:
- semplifica il pagamento del prezzo e delle imposte;
- è necessaria per la domiciliazione delle utenze (luce, gas, acqua);
- è indispensabile per il pagamento dell'IMU e della TARI;
- consente la gestione dei rapporti con l'amministratore condominiale.
Le banche italiane possono aprire conti correnti a non residenti, richiedendo il passaporto, il codice fiscale e un documento che attesti l'indirizzo di residenza all'estero.
Obblighi successivi all'acquisto
Dopo il rogito, il proprietario straniero — residente o non residente — è soggetto ai medesimi obblighi fiscali dei cittadini italiani:
- IMU (Imposta Municipale Unica): dovuta sulle seconde case. Se l'immobile è adibito ad abitazione principale (con residenza anagrafica), è esente.
- TARI (tassa rifiuti): dovuta dal possessore dell'immobile.
- Dichiarazione dei redditi: il reddito fondiario dell'immobile va dichiarato in Italia. Per i non residenti, la dichiarazione si presenta con il modello Redditi PF.
- Locazione: se l'immobile viene dato in affitto, i canoni sono soggetti a tassazione in Italia (IRPEF ordinaria o cedolare secca al 21%).
Domande frequenti
Un cittadino americano può comprare casa in Italia?
Sì. Tra Italia e Stati Uniti esiste un trattato bilaterale che garantisce la reciprocità. Il cittadino americano può acquistare immobili in Italia senza restrizioni, previa acquisizione del codice fiscale italiano.
Lo straniero non residente può ottenere un mutuo in Italia?
In linea di principio sì, ma nella pratica le banche italiane sono molto selettive nell'erogare mutui a non residenti. Le condizioni sono generalmente meno favorevoli (LTV più basso, tassi più alti, maggiori garanzie richieste). Alcune banche specializzate nel segmento internazionale offrono prodotti dedicati.
Cosa succede se il trasferimento di residenza non avviene entro 18 mesi?
Se l'acquirente ha richiesto le agevolazioni prima casa con l'impegno di trasferire la residenza, il mancato trasferimento entro 18 mesi comporta la decadenza. L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza d'imposta (dal 2% al 9% o dal 4% al 10%), gli interessi di mora e applica una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta.
È necessaria la traduzione dell'atto?
Se l'acquirente non comprende l'italiano, l'atto deve essere tradotto nella lingua comprensibile all'acquirente, oppure è necessaria la presenza di un interprete giurato. Il notaio valuta caso per caso la soluzione più appropriata.
Stai valutando l'acquisto di un immobile in Italia? Il calcolatore delle spese notarili permette di stimare le imposte e l'onorario del notaio. Per un preventivo personalizzato, è possibile richiedere un preventivo ai notai della zona.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere informativo e non costituiscono parere legale. Per valutazioni specifiche relative alla propria situazione è opportuno rivolgersi a un notaio.