Per un cittadino straniero la domanda vera non è quanto costa comprare casa in Italia, perché le imposte sono le stesse di chiunque. È se può comprare, e quella risposta dipende dalla cittadinanza e da come si trova in Italia, non dai soldi.
Chi può comprare: la reciprocità e chi ne è esentato
La regola di partenza è l'art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale, le «preleggi» del Codice Civile: lo straniero gode dei diritti civili del cittadino a condizione di reciprocità, salvo le leggi speciali. In pratica, un cittadino di un paese extra-UE può comprare casa in Italia se il suo paese consente lo stesso a un italiano. Il notaio lo verifica prima di stipulare, e per farlo può chiedere i dati al Ministero degli affari esteri (art. 1, comma 1, D.P.R. 394/1999).
La verifica, però, non serve in molti casi:
- per i cittadini dell'Unione europea e degli altri paesi dello Spazio economico europeo (Islanda, Liechtenstein, Norvegia), che godono della libera circolazione dei capitali;
- per chi soggiorna regolarmente in Italia con il permesso UE per soggiornanti di lungo periodo (l'ex carta di soggiorno) o con un permesso per lavoro subordinato o autonomo, impresa individuale, famiglia o studio, e per i familiari in regola con il soggiorno (art. 1, comma 2, D.P.R. 394/1999; la parità nei diritti civili dello straniero regolarmente soggiornante è nell'art. 2 del D.Lgs. 286/1998). La norma nomina anche il permesso per motivi umanitari, che però non si rilascia più dal 2018: lo ha abolito il D.L. 113/2018 (art. 1). Per i permessi che lo hanno sostituito, come quello per protezione speciale, la norma non dice niente in modo espresso, e se la verifica della reciprocità serva lo valuta il notaio;
- per rifugiati e apolidi che risiedono in Italia da almeno tre anni, esentati dalla reciprocità dall'art. 7, comma 2, delle convenzioni internazionali sul loro status (la Convenzione di Ginevra del 1951 sui rifugiati, resa esecutiva con la L. 722/1954, e la Convenzione di New York del 1954 sugli apolidi, resa esecutiva con la L. 306/1962).
Non c'è invece un elenco di paesi «sempre ammessi» da consultare in autonomia: la reciprocità può derivare da un trattato o dalla legge dell'altro paese, e cambia nel tempo. Chi non rientra nelle esenzioni fa bene a chiedere al notaio la verifica prima di firmare anche solo il preliminare.
Codice fiscale, documenti, lingua e procura
Il codice fiscale italiano serve già per registrare il preliminare e poi per il rogito, le imposte e tutti gli adempimenti successivi (IMU, dichiarazione dei redditi). Chi non risiede in Italia lo chiede a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate con il passaporto o, dall'estero, al consolato italiano del paese in cui vive.
Al rogito l'acquirente porta passaporto valido (per i cittadini UE basta la carta d'identità) e codice fiscale; chi soggiorna in Italia porta anche il permesso di soggiorno. Il notaio chiede poi i documenti che dicono il regime patrimoniale, perché un acquirente sposato all'estero può essere soggetto a un regime diverso dalla comunione legale italiana. I documenti stranieri vanno di norma presentati con apostille o legalizzazione e con traduzione, come spiega la guida su apostille e legalizzazione.
Il permesso di soggiorno non è un requisito per comprare, e comprare casa non dà di per sé diritto a un permesso di soggiorno.
Quanto alla lingua, gli atti notarili si scrivono in italiano (art. 54 della legge notarile, L. 89/1913). Se una parte dichiara di non conoscerlo, le strade sono due. Se il notaio conosce la lingua straniera, l'atto può essere ricevuto in quella lingua con la traduzione italiana a fronte, purché la lingua sia conosciuta anche dai testimoni. Se non la conosce, interviene un interprete scelto dalle parti, che giura davanti al notaio, non può essere uno dei testimoni e firma sia l'originale italiano sia la traduzione che redige lui stesso (art. 55). In questo caso all'atto assistono anche dei testimoni, e almeno uno di loro, oltre all'interprete, deve conoscere la lingua straniera (due, se le parti non sanno o non possono firmare). Il suo compenso si concorda a parte.
Chi non può venire in Italia per il rogito può farsi rappresentare con una procura speciale a comprare. La procura deve avere la forma prescritta per il contratto (art. 1392 c.c.) e, poiché il rogito va trascritto, in pratica è un atto notarile, pubblico o con firma autenticata: all'estero si rilascia davanti a un notaio locale, con apostille o legalizzazione, oppure al consolato italiano, e se è in lingua straniera va tradotta. Di solito indica l'immobile e le condizioni essenziali dell'acquisto. Il dettaglio è nella guida sulla procura rilasciata all'estero.
Imposte e agevolazione prima casa per chi non risiede
Le imposte non dipendono dalla cittadinanza né dalla residenza, e non esistono maggiorazioni per i non residenti. Dipendono da chi vende:
| Chi vende | Imposte principali |
|---|---|
| Privato | Registro 9% (2% prima casa), minimo 1.000 €; ipotecaria e catastale 50 € ciascuna. Per un'abitazione comprata da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa la base può essere il valore catastale (prezzo-valore) |
| Impresa, vendita con IVA | IVA 10% (4% prima casa, 22% per le case di lusso A/1, A/8, A/9); registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
L'agevolazione prima casa (registro al 2% invece del 9%, IVA al 4% invece del 10%) non guarda alla cittadinanza, guarda al comune. L'immobile deve trovarsi dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall'acquisto, oppure dove svolge la propria attività, anche non retribuita come lo studio o il volontariato. Chi vive all'estero e non trasferisce la residenza, quindi, di regola non ne ha diritto. Se non la trasferisce nei 18 mesi decade: l'Agenzia recupera la differenza d'imposta con gli interessi e una sanzione del 30%. Le altre condizioni sono nella guida sulle agevolazioni prima casa.
C'è un'eccezione per chi si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro, qualunque sia la sua cittadinanza. Può avere l'agevolazione senza trasferire la residenza se ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, e se l'immobile si trova nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o l'attività prima di espatriare. La regola l'ha scritta l'art. 2 del D.L. 69/2023, in vigore dal 14 giugno 2023, che ha riscritto la nota II-bis alla Tariffa del D.P.R. 131/1986. Prima bastava essere un cittadino italiano emigrato all'estero, e la casa poteva stare in qualunque comune; oggi l'iscrizione all'AIRE da sola non basta, e la norma non chiede che i cinque anni siano continuativi. Dal 1° gennaio 2027 la nota II-bis passa, con le stesse condizioni sul comune, nella nota I all'art. 1 della Tariffa del testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e la sanzione del 30% nel testo unico delle sanzioni tributarie; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.
Per stimare le imposte e l'onorario di un acquisto concreto c'è il calcolatore della compravendita.
Dopo il rogito: pagamenti, tasse sulla casa e pensionati esteri
Il prezzo si paga come per chiunque. L'atto deve riportare, con una dichiarazione sostitutiva delle parti, le modalità analitiche di pagamento (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006), e il contante è vietato per importi da 5.000 € in su (art. 49 D.Lgs. 231/2007). Un conto corrente italiano non è obbligatorio, ma semplifica i pagamenti ricorrenti.
Una volta proprietario, lo straniero ha gli obblighi di ogni proprietario:
- l'IMU, l'imposta municipale propria, che non si paga sull'abitazione principale salvo le case di lusso (A/1, A/8, A/9), quindi di regola la paga chi in Italia non ci vive;
- la TARI, dovuta da chi possiede o detiene i locali;
- sull'immobile non locato, per i redditi fondiari l'IMU sostituisce l'IRPEF (art. 8 D.Lgs. 23/2011); se la casa è affittata, i canoni sono tassati in Italia e vanno dichiarati, con IRPEF ordinaria o, a scelta, con la cedolare secca (21% sui contratti a canone libero).
Un'ultima possibilità riguarda i pensionati. L'art. 24-ter del TUIR, introdotto dalla L. 145/2018, permette a chi riceve una pensione da un ente estero e trasferisce in Italia la residenza fiscale di pagare un'imposta sostitutiva del 7% su tutti i redditi prodotti all'estero, per l'anno del trasferimento e i nove successivi. Le condizioni sono tre: non essere stato residente in Italia nei cinque periodi d'imposta precedenti, provenire da un paese con cui sono in vigore accordi di cooperazione amministrativa, e trasferirsi in un comune fino a 30.000 abitanti, situato in Sicilia, Calabria, Sardegna, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise o Puglia oppure fra i comuni colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016-2017 elencati dalla legge. La soglia era di 20.000 abitanti fino al 6 aprile 2026: l'ha alzata a 30.000 l'art. 26 della L. 34/2026. Dal 1° gennaio 2027 l'art. 24-ter del TUIR è abrogato e la stessa opzione, con le stesse condizioni, passa nell'art. 247 del testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); fino ad allora vale l'art. 24-ter.
Domande frequenti
Un cittadino americano, o di un altro paese extra-UE, può comprare casa in Italia?
Sì, se c'è la reciprocità con il suo paese, che il notaio verifica anche con i dati del Ministero degli affari esteri. La verifica non serve se la persona soggiorna regolarmente in Italia con il permesso UE di lungo periodo o con un permesso per lavoro, impresa, famiglia o studio.
Lo straniero non residente può ottenere un mutuo in Italia?
Può chiederlo, ma la decisione spetta a ciascuna banca, che valuta redditi e garanzie secondo le proprie politiche. Se il mutuo è concesso, si stipula davanti al notaio come ogni mutuo ipotecario, di solito lo stesso giorno del rogito.
Cosa succede se il trasferimento di residenza non avviene entro 18 mesi?
Si perde l'agevolazione prima casa. L'Agenzia delle Entrate recupera la differenza fra l'imposta ordinaria e quella agevolata (dal 2% al 9% di registro, o dal 4% al 10% di IVA), con gli interessi e una sanzione del 30%.