Locazioni brevi 2026: CIN obbligatorio, cedolare 21%/26% e nuovo limite di 2 immobili
La Legge di Bilancio 2026 ha ridisegnato il regime fiscale e amministrativo delle locazioni brevi, abbassando da quattro a due il numero massimo di immobili che un privato può destinare a questa formula senza aprire partita IVA. Resta confermata la cedolare al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63), e si consolida l'obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) entrato in vigore il 1° gennaio 2025 con il D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023.
Per chi affitta su Airbnb, Booking, Vrbo o altri portali, le nuove regole significano una scelta strutturale fra restare nel regime privato (con il limite stretto di due unità) o passare alla partita IVA quando gli immobili gestiti diventano tre o più, con tutto ciò che ne consegue sul piano contabile e contributivo.
Cos'è una locazione breve
La definizione fiscale di locazione breve è fissata dal D.L. 50/2017 conv. L. 96/2017, art. 4: si tratta di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. La definizione include anche prestazioni accessorie come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ma esclude servizi più strutturati (colazione, reception fissa, accoglienza giornaliera) che riconducono l'attività al regime alberghiero o di B&B con partita IVA.
Le locazioni brevi possono riguardare:
- L'abitazione principale del proprietario, affittata occasionalmente
- Seconde case in località turistiche o urbane
- Immobili gestiti tramite portali online (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.)
- Contratti stipulati direttamente fra privati senza intermediario
In tutti questi casi il regime fiscale agevolato è disponibile, a condizione di rispettare i limiti dimensionali e gli obblighi amministrativi descritti nei paragrafi successivi.
Cedolare secca 2026: 21% sul primo, 26% dal secondo
La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63) ha introdotto la differenziazione di aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi, modificando l'art. 4 del D.L. 50/2017. Dal 1° gennaio 2024 (e quindi anche per il 2026):
| Numero immobile destinato a locazione breve | Aliquota cedolare |
|---|---|
| Primo immobile (a scelta del contribuente) | 21% |
| Secondo immobile | 26% |
| Terzo immobile e successivi | Non ammessi al regime privato — obbligo P.IVA |
La scelta dell'immobile a cui applicare l'aliquota agevolata del 21% spetta al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. La scelta più conveniente è l'immobile con il canone annuo più alto, perché ogni euro di reddito risparmia 5 punti percentuali di imposta (26% – 21% = 5%). La scelta è effettuabile annualmente.
Come si calcola
La base imponibile della cedolare è il canone di locazione lordo percepito, senza deduzioni per spese di gestione, manutenzione o intermediazione. Su questo importo si applica l'aliquota del 21% o 26%. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto.
Esempio pratico: un proprietario affitta sulla seconda casa al mare in Toscana per 12 settimane d'estate, incassando 8.000 €. Se è il primo immobile destinato a locazione breve nell'anno, la cedolare è 8.000 × 21% = 1.680 €. Se è il secondo (perché ha già destinato un altro immobile a questa formula), la cedolare diventa 8.000 × 26% = 2.080 €.
Il nuovo limite Manovra 2026: massimo 2 immobili
La novità più rilevante della Legge di Bilancio 2026 è la riduzione del numero massimo di immobili che un privato può destinare a locazione breve restando fuori dal regime imprenditoriale.
| Periodo | Limite immobili in locazione breve | Conseguenza al superamento |
|---|---|---|
| Fino al 31 dicembre 2025 | 4 immobili | Dal 5° immobile: presunzione di attività d'impresa, obbligo P.IVA |
| Dal 1° gennaio 2026 | 2 immobili | Dal 3° immobile: obbligo P.IVA e regime imprenditoriale |
La presunzione legale è che, oltre i due immobili, l'attività perda il carattere di gestione patrimoniale familiare e diventi attività economica strutturata. Da qui l'obbligo di:
- Aprire partita IVA con codice ATECO appropriato (di norma 55.20.51 "Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze")
- Iscriversi al Registro delle Imprese se l'attività è organizzata in forma d'impresa
- Versare i contributi INPS alla Gestione Separata o alla Gestione Commercianti (a seconda dei casi)
- Applicare l'IVA sui canoni se si supera la soglia di franchigia (attualmente 85.000 €) o se l'attività è qualificata come paraturistica con servizi accessori
- Tenere la contabilità semplificata o ordinaria a seconda del volume
Il passaggio da regime privato a partita IVA cambia radicalmente la convenienza fiscale: non si applica più la cedolare secca, ma il regime ordinario IRES/IRPEF + IVA, con la possibilità di dedurre costi e ammortamenti ma con obblighi contabili e contributivi significativamente più onerosi.
CIN obbligatorio dal 1° gennaio 2025
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice univoco assegnato a ogni unità abitativa destinata a locazione breve o turistica, introdotto dal D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023, art. 13-ter, e attivato il 1° gennaio 2025. Si richiede tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo all'indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it.
Obblighi connessi al CIN
Ogni proprietario o gestore di locazione breve deve:
- Richiedere il CIN prima di proporre l'immobile in locazione breve, fornendo dati catastali, indirizzo, numero di posti letto e servizi
- Esporre il CIN in modo visibile all'ingresso dell'immobile (cartello o targa)
- Indicare il CIN in tutti gli annunci pubblicati su portali online (Airbnb, Booking, Vrbo) e nei propri siti web
- Comunicare al Ministero eventuali variazioni della destinazione d'uso o della disponibilità
Sanzioni
L'assenza del CIN o la mancata esposizione comporta:
- Sanzione amministrativa da 800 a 8.000 € per ogni immobile e per ogni inserzione non conforme
- Possibilità di rimozione dell'annuncio dai portali da parte del Ministero
- Nei casi più gravi, divieto temporaneo di esercizio dell'attività di locazione breve
L'integrazione fra portali online e Banca Dati Strutture Ricettive è in fase di implementazione: a regime, gli annunci senza CIN dovrebbero essere automaticamente bloccati dalle piattaforme.
Come si paga la cedolare secca
La cedolare secca per le locazioni brevi si versa con modello F24 in due rate (acconto e saldo), con il codice tributo specifico per la cedolare. L'imposta non è ritenuta dal portale: il proprietario riceve il canone al lordo e deve calcolare e versare la cedolare in autonomia (o tramite commercialista).
Tuttavia esiste un'eccezione importante: se il contratto è stipulato tramite intermediari residenti in Italia (incluse le piattaforme online che operano come sostituti d'imposta), questi devono operare una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sul canone, da versare all'Erario per conto del proprietario. La ritenuta del 21% si applica anche quando il proprietario è soggetto al 26% sul secondo immobile: la differenza viene conguagliata in dichiarazione dei redditi.
Domande frequenti
Posso continuare ad affittare 4 immobili in locazione breve nel 2026? No. Dal 1° gennaio 2026 il limite per restare nel regime privato (cedolare secca) scende da 4 a 2 immobili. Dal terzo immobile è obbligatoria la partita IVA con regime imprenditoriale.
Cosa succede se ho 3 immobili e voglio restare in regime privato? Devi destinare alla locazione breve solo 2 dei 3 immobili. Il terzo può essere affittato a lungo termine (locazione ordinaria, non soggetta al limite) o lasciato inutilizzato.
La cedolare al 21% si applica sul reddito netto o lordo? Sul lordo, cioè sull'intero canone percepito senza deduzioni. La cedolare è un'imposta sostitutiva: rinunci alla deducibilità delle spese in cambio di un'aliquota fissa.
Devo richiedere il CIN anche se affitto solo per 30 giorni l'anno? Sì. L'obbligo del CIN scatta indipendentemente dal numero di giorni di locazione effettiva. Vale per chiunque proponga l'immobile in locazione breve, anche occasionalmente.
Devo richiedere un CIN diverso per ogni immobile? Sì. Il CIN è univoco per unità immobiliare. Se hai 2 appartamenti in locazione breve, devi richiedere 2 CIN distinti.
La cedolare 21%/26% vale anche per i contratti stipulati prima del 2026? Le aliquote (21% sul primo, 26% dal secondo) sono in vigore dal 2024 (L. 213/2023). La novità del 2026 riguarda solo il limite di immobili (da 4 a 2). Per i contratti del 2026 si applicano entrambe le regole insieme.
Posso scegliere ogni anno quale immobile destinare al 21%? Sì. La scelta dell'immobile a cui applicare l'aliquota agevolata si effettua annualmente in dichiarazione dei redditi. Conviene scegliere l'immobile con il canone più alto.
Conclusione
La Manovra 2026 ha stretto significativamente la maglia per la gestione privata delle locazioni brevi: con il nuovo limite di 2 immobili, molti proprietari che gestivano 3-4 unità in regime di cedolare secca dovranno scegliere fra ridurre il portafoglio o passare alla partita IVA. La cedolare resta competitiva (21%/26% contro IRPEF marginale spesso al 35-43%), ma solo entro i limiti dimensionali ridotti.
Per chi acquista o vende un immobile destinato alla locazione breve, è importante valutare l'impatto fiscale annuo nel calcolo del rendimento netto. Il calcolatore costi notarili di NotaiOnline.it stima le spese una tantum dell'atto; per il calcolo della cedolare e degli oneri ricorrenti è opportuno consultare un commercialista.
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza fiscale o legale. Per la valutazione del regime applicabile al tuo caso specifico, consulta un commercialista o un consulente del lavoro abilitato.
Calcola subito i nuovi costi notarili per il tuo caso specifico