Documenti rogito acquisto casa: checklist completa 2026

La checklist che il notaio non ti darà mai abbastanza presto

Arrivare al rogito con un documento mancante non è un inconveniente minore: può significare rinviare la firma di settimane, con conseguenze su mutui già deliberati, traslochi prenotati e caparre in bilico. La raccolta documentale va avviata non appena il compromesso è firmato, non nei giorni precedenti all'atto.

I documenti necessari si dividono in tre gruppi: quelli che riguardano le persone (acquirente e venditore), quelli che riguardano l'immobile, e quelli specifici per chi accende un mutuo contestualmente al rogito.

Documenti anagrafici e personali — sia acquirente sia venditore devono portare documento di identità in corso di validità e codice fiscale. Se uno dei contraenti è straniero, serve anche il permesso di soggiorno. In caso di persone coniugate, il notaio chiederà il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni) documentato dall'estratto dell'atto di matrimonio. Chi è divorziato porta la sentenza di divorzio passata in giudicato.

Documenti sull'immobile — questo è il gruppo più articolato. Il venditore deve produrre l'atto di provenienza (il rogito con cui ha acquistato l'immobile, o la dichiarazione di successione se l'ha ereditato, o l'atto di donazione). Servono poi la planimetria catastale aggiornata, conforme allo stato di fatto, e la visura catastale con rendita. Se l'immobile è in condominio, occorre la dichiarazione dell'amministratore attestante che il venditore non ha morosità sulle spese condominiali (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.). Indispensabile anche il certificato di agibilità (o abitabilità per gli immobili più datati), rilasciato dal Comune. L'APE, come detto, è obbligatorio per legge e deve essere redatto da un tecnico abilitato.

Se sull'immobile sono stati eseguiti lavori edilizi, il venditore deve fornire i titoli abilitativi corrispondenti: permesso di costruire, SCIA, CILA, o condono edilizio se applicabile. Il notaio verificherà la corrispondenza tra lo stato attuale e quanto autorizzato.

Documenti per il mutuo — chi finanzia l'acquisto con un mutuo deve portare la delibera di finanziamento della banca, il documento di identità aggiornato (già incluso sopra) e, se richiesto dall'istituto, la polizza assicurativa sull'immobile già stipulata. Il notaio riceve dalla banca le istruzioni notarili con tutti i dettagli del contratto di mutuo da stipulare contestualmente.

Una nota pratica: molti documenti catastali e ipotecari vengono recuperati direttamente dallo studio notarile tramite accesso telematico ai database dell'Agenzia delle Entrate. Ma atti di provenienza, APE, titoli edilizi e documentazione condominiale restano a carico del venditore e richiedono tempo.

Impatto sul costo notarile

La documentazione non influisce solo sulla fattibilità del rogito: alcune irregolarità documentali richiedono atti aggiuntivi che aumentano il costo complessivo. Vale la pena capire prima cosa si paga e perché.

Scenario A — Prima casa, acquisto da privato, rendita catastale 750 €

Valore catastale: 750 × 115,5 = 86.625 €

Imposte dovute (ai sensi dell'art. 1, Tariffa, DPR 131/1986 e dell'art. 10 D.Lgs. 23/2011):

Imposta di registro al 2%: 1.732 € (superiore al minimo di 1.000 €)
Imposta ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €
Totale imposte: 1.832 €

Onorario notarile (formula NotaiOnline, 0,8% del valore catastale): 693 € + IVA 22% = 846 € circa.

Totale stimato compravendita: circa 2.678 €.

Scenario B — Seconda casa, stessa rendita catastale 750 €

Valore catastale: 750 × 126 = 94.500 €

Imposta di registro al 9%: 8.505 €
Imposta ipotecaria: 50 €
Imposta catastale: 50 €
Totale imposte: 8.605 €

Onorario notarile (0,8% del valore catastale): 756 € + IVA 22% = 922 € circa.

Totale stimato compravendita: circa 9.527 €.

La differenza tra i due scenari, a parità di rendita, supera i 6.800 €. Questo rende la corretta qualificazione dell'acquisto (prima o seconda casa) uno degli elementi più rilevanti da verificare prima del rogito, non il giorno stesso.

Se all'acquisto si affianca un mutuo da 150.000 € per prima casa, si aggiunge l'imposta sostitutiva dello 0,25%: 375 €. Puoi stimare la tua situazione con il calcolatore di compravendita e mutuo.

Costi aggiuntivi per irregolarità documentali. Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto, prima del rogito serve un aggiornamento catastale (pratica DOCFA), con costi tecnici indicativamente tra 300 e 800 € a carico del venditore. Se manca l'agibilità, il notaio può procedere solo con espressa accettazione del rischio da parte dell'acquirente, ma alcune banche non erogano il mutuo senza quel certificato.

Cosa fare ora

Appena firmato il compromesso, invia al notaio l'atto di provenienza dell'immobile e la visura catastale: sono i documenti che richiedono più verifiche e più tempo.

Chiedi al venditore la dichiarazione dell'amministratore di condominio con almeno 10 giorni di anticipo rispetto alla data del rogito: gli amministratori hanno tempi variabili e non sempre rispondono in 24 ore.

Verifica la conformità urbanistica e catastale prima di firmare qualsiasi cosa: un geometra o un architetto può fare un sopralluogo comparativo tra planimetria e stato reale in poche ore, evitando sorprese dell'ultimo minuto.

Se stai accendendo un mutuo, coordina le tempistiche con la banca: la delibera di finanziamento deve arrivare allo studio notarile almeno 5-7 giorni lavorativi prima del rogito, per consentire la preparazione delle istruzioni notarili.

Domande frequenti

Quali documenti servono per il rogito di acquisto casa?

Servono documento d'identità, codice fiscale, atto di provenienza, planimetria catastale, APE, agibilità, titoli edilizi e, in condominio, la dichiarazione dell'amministratore sulle spese.

L'APE è obbligatorio per il rogito?

Sì. L'art. 6, comma 3-bis del D.Lgs. 192/2005 lo rende obbligatorio. Senza APE allegato all'atto, la compravendita è nulla.

Chi deve raccogliere i documenti per il rogito, acquirente o venditore?

I documenti sull'immobile (atto di provenienza, APE, agibilità, titoli edilizi) spettano al venditore. I documenti anagrafici e quelli del mutuo spettano all'acquirente.