Per il 2026 il quadro dei bonus fiscali sugli immobili è stato ridisegnato dalla Legge di Bilancio per differenziare nettamente le aliquote di detrazione fra prima casa (abitazione principale) e seconde case. La regola base è semplice: chi interviene sulla propria abitazione principale beneficia di una detrazione del 50%, chi interviene su seconde case si ferma al 36%. Restano invariati i limiti di spesa per unità immobiliare e la ripartizione in 10 quote annuali.
Questa guida copre i quattro bonus principali del 2026 — ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e bonus mobili — con aliquote, limiti, requisiti e procedura per accedere alla detrazione.
Bonus ristrutturazione 2026
Il bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR) è la detrazione IRPEF principale per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia sulle unità abitative. Per il 2026:
| Profilo immobile | Aliquota detrazione | Limite di spesa | Ripartizione |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali di pari importo |
| Seconde case | 36% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali di pari importo |
Interventi ammessi
- Manutenzione straordinaria: rifacimento bagni, sostituzione infissi, ristrutturazione cucina con modifiche all'impiantistica, rifacimento pavimenti con sostituzione del massetto
- Restauro e risanamento conservativo: interventi che mantengono l'organismo edilizio preservandone gli elementi tipologici, formali, strutturali
- Ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, ampliamenti contenuti
- Manutenzione ordinaria: solo se realizzata sulle parti comuni di un edificio condominiale (interventi sui muri perimetrali, scale, tetti)
- Eliminazione barriere architettoniche (in alternativa al bonus dedicato al 75%)
Esempio pratico
Una famiglia ristruttura la propria abitazione principale a Milano con un intervento da 80.000 € (rifacimento bagni, sostituzione infissi, nuovo impianto elettrico). La detrazione spettante è 80.000 × 50% = 40.000 €, ripartiti in 10 anni a 4.000 €/anno scaricabili dall'IRPEF dovuta. Se l'IRPEF annua del nucleo è di 6.000 €, l'intero bonus annuo viene utilizzato; se è inferiore, la quota eccedente è perduta (non rimborsabile, non riportabile agli anni successivi).
Ecobonus 2026
L'ecobonus è la detrazione per interventi di efficientamento energetico: cappotto termico, sostituzione caldaia con impianti a condensazione o pompa di calore, schermature solari, fotovoltaico per autoconsumo, pannelli solari termici. Le aliquote 2026 si allineano al bonus ristrutturazione:
| Profilo immobile | Aliquota detrazione | Limite di spesa* | Ripartizione |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | variabile per intervento | 10 quote annuali |
| Seconde case | 36% | variabile per intervento | 10 quote annuali |
*Esempi di limiti: 60.000 € per cappotto termico singolo immobile, 30.000 € per impianti termici, 60.000 € per pannelli solari termici, 96.000 € per il cumulo intervento globale.
Restano esclusi dal regime aliquote 50%/36% gli interventi sulle caldaie a combustibili fossili (gas metano, gasolio): dal 2025 questi non sono più ammessi a ecobonus a meno che non rientrino in un progetto integrato con altre fonti rinnovabili.
Sismabonus 2026
Il sismabonus copre gli interventi di adeguamento o miglioramento sismico degli immobili in zone sismiche 1, 2 e 3. La novità del 2026 è la fine del sistema differenziato che premiava il salto di una o due classi sismiche con aliquote più alte (70%, 80%, 85%): per il 2026 le aliquote si allineano al bonus ristrutturazione.
| Profilo immobile | Aliquota detrazione | Limite di spesa | Ripartizione |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali |
| Seconde case | 36% | 96.000 € per unità | 10 quote annuali |
Documentazione richiesta
- Asseverazione di un tecnico abilitato (ingegnere strutturista, architetto) sulla classe sismica iniziale dell'edificio
- Attestazione di efficacia dell'intervento al termine dei lavori
- Visto di conformità per importi superiori a 10.000 € (di norma rilasciato dal commercialista)
Bonus mobili 2026
Il bonus mobili si applica all'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe energetica A o superiore per i frigoriferi, classe E per le lavatrici e lavastoviglie) destinati ad arredare un immobile oggetto di intervento di ristrutturazione.
| Aliquota | Limite di spesa | Ripartizione |
|---|---|---|
| 50% | 5.000 € | 10 quote annuali |
Il bonus è ammesso solo se collegato a un intervento di ristrutturazione: non si può richiedere isolatamente per il semplice acquisto di nuovi mobili. La data di inizio dei lavori di ristrutturazione deve precedere quella dell'acquisto dei mobili.
Esempio: dopo aver ristrutturato la cucina, una famiglia acquista mobili nuovi (cucina componibile, tavolo, sedie, frigorifero classe A+++) per 4.500 €. La detrazione è 4.500 × 50% = 2.250 €, ripartita in 10 anni a 225 €/anno.
Procedura per accedere alle detrazioni
L'accesso ai bonus immobili segue una procedura standardizzata, indipendentemente dal tipo di intervento.
1. Pagamento tracciabile
Tutti i pagamenti devono avvenire con bonifico parlante (causale che cita "art. 16-bis TUIR" o legge specifica, codice fiscale del beneficiario, partita IVA o codice fiscale dell'impresa esecutrice). Pagamenti in contanti o con altri strumenti non danno diritto alla detrazione.
2. Comunicazione preventiva all'ENEA
Per ecobonus e sismabonus: comunicazione obbligatoria all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori, con scheda tecnica dettagliata dell'intervento. La mancata comunicazione fa decadere la detrazione.
3. Conservazione documentale
Il contribuente deve conservare per almeno 5 anni dopo l'ultima quota di detrazione (quindi 15 anni totali):
- Fatture e ricevute di pagamento
- Bonifici parlanti
- Asseverazioni tecniche
- Comunicazioni ENEA
- Concessione edilizia, SCIA o CILA quando richiesta dal Comune
4. Detrazione in dichiarazione dei redditi
La detrazione si applica nel modello 730 o Redditi PF dell'anno in cui sono state pagate le spese, ripartita in 10 quote annuali. Se l'IRPEF dovuta è inferiore alla quota annua di detrazione, la differenza è perduta: non è rimborsata né riportabile all'anno successivo.
Cosa cambia dal 2027
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato le aliquote 50%/36% solo per l'anno corrente. Salvo proroghe, dal 2027 le aliquote scenderanno ulteriormente:
| Anno | Prima casa | Seconde case |
|---|---|---|
| 2026 | 50% | 36% |
| 2027 (previsione, salvo proroga) | 36% | 30% |
Chi sta valutando interventi di ristrutturazione importanti ha quindi una finestra fiscale agevole nel 2026 che si chiuderà progressivamente. Per le seconde case in particolare, il differenziale fra il 36% del 2026 e il 30% (atteso) del 2027 può valere migliaia di euro su un intervento da 80.000-96.000 €.
Cumulo con altri bonus
I bonus 2026 non sono cumulabili tra loro per lo stesso intervento: un cappotto termico può rientrare nell'ecobonus oppure nel bonus ristrutturazione, ma non in entrambi. La scelta va fatta in funzione dell'aliquota e del limite di spesa più conveniente.
Sono invece cumulabili bonus diversi su unità immobiliari diverse: chi ristruttura l'abitazione principale (50% bonus ristrutturazione) e contemporaneamente fa un intervento di efficientamento energetico su una seconda casa (36% ecobonus) ottiene entrambe le detrazioni.
Resta vietato il cumulo con il Superbonus (ormai chiuso per la maggior parte dei beneficiari, salvo casi residuali in zone sismiche).
Domande frequenti
Quale aliquota si applica se ristrutturo un immobile che diventerà abitazione principale dopo i lavori? Per usufruire del 50% l'immobile deve essere abitazione principale al momento del sostenimento della spesa (data del pagamento). Se al momento del pagamento è ancora seconda casa, l'aliquota applicabile è il 36%, anche se successivamente vi trasferisci la residenza.
I bonus si possono cedere a banche o imprese? La cessione del credito e lo sconto in fattura sono chiusi dal 2024 per la maggior parte degli interventi. Il bonus si fruisce esclusivamente come detrazione in dichiarazione dei redditi dell'avente diritto.
Posso usare il bonus se acquisto un immobile da ristrutturare? Sì, ma con regole specifiche. Per il bonus ristrutturazione e l'ecobonus, le spese devono essere sostenute dopo il rogito di acquisto. Per il bonus prima casa under 36 (separato da questi) si applicano regole sull'agevolazione di registro e IVA.
Cosa succede se l'IRPEF non basta a coprire la detrazione annua? La quota di detrazione non utilizzata viene persa: non è rimborsata, non si riporta all'anno successivo, non si trasferisce ad altri membri del nucleo. Per chi ha redditi bassi, il bonus mobili è spesso più capiente del bonus ristrutturazione.
Si può intestare il bonus a familiari conviventi? Sì, a condizione che il familiare convivente abbia sostenuto effettivamente la spesa (bonifico dal proprio conto corrente) ed sia presente nello stato di famiglia all'avvio dei lavori.
Il bonus si applica anche alle pertinenze (garage, cantina)? Sì, ma il limite di spesa di 96.000 € è per unità abitativa principale: la pertinenza concorre allo stesso plafond, non lo raddoppia.
Conclusione
Per il 2026 il messaggio dei bonus immobili è chiaro: chi interviene sull'abitazione principale è privilegiato con aliquote al 50%, mentre per le seconde case il 36% rappresenta comunque un'agevolazione significativa rispetto a un quadro normativo che dal 2027 dovrebbe stringere ulteriormente.
Per chi acquista una nuova casa con l'intenzione di ristrutturarla, l'aliquota più conveniente si ottiene stabilendovi prima la residenza e poi sostenendo le spese di ristrutturazione: la differenza fra 50% e 36% su 80.000 € di lavori vale 11.200 € di detrazione in 10 anni. Il calcolatore notaio per la prima casa di NotaiOnline.it stima i costi una tantum dell'atto; per il piano fiscale dei bonus è opportuno consultare il proprio commercialista.
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza fiscale, legale o tecnica. Per la valutazione delle agevolazioni applicabili al caso specifico, consulta un commercialista o un tecnico abilitato.